同一层，两扇门，中间只隔一条走廊。深圳的中介有可能把这两套房一起推给你：一套挂三百万，一套挂九十万，面积、户型、楼龄都差不多，连朝向都对得上。我读这篇论文之前卡住的疑问很土——这两套房差的，到底是地段，还是别的什么？
论文给的答案很干脆：差的是房本。买卖市场会给产权保护定价，租赁市场不会。同样门对门的两套房，买价差了大约三倍，月租只差两成三。三倍与两成三之间那道缝，就是这篇论文要量的东西。
对普通人来说，这条结论的用处只有一个：下次看到同一片区挂出两套价格悬殊的房子，你会知道该问哪一句——不是「这个小区行不行」，而是「这两本房本差在哪、市场给这份差价标了多少钱」。买不买仍然是你自己的判断，这篇论文只回答市场怎么定价。
先把这份研究的身份钉死，因为它决定后面每个数字的分量。这是NBER Working Paper 35797（2026-09），DOI 10.3386/w35797，工作论文、未经同行评审——学界内部传阅、专门等人挑错的稿子，不能当已发表文献引用。作者是两位在美国高校、一位在中国高校的经济学研究者，本文只按论文口径转述他们的估计，不用任何机构给结论背书。
一、深圳为什么会有门对门的房子
先把两个词说成人话，后面全靠它们。大产权，指的是有正式房本、70 年土地使用期、能正常买卖也能抵押贷款的房子；小产权，指集体土地上盖的房，只有「住」的权利，不能正常买卖、不能贷款、拆迁时没保障。两种房子在法律上不是同一类东西，却在深圳住进了同一栋楼。
这不是深圳自古如此，是征地征了三十年留下的痕迹。1979 年之前深圳全市还都是农村，此后征地断断续续进行了三十年，大产权小区和小产权小区就这么交错长在一起，门对门。别的城市小产权房基本挤在城市边缘，深圳是例外，全国没有第二处。
存量的数字更值得记住。按国家统计局口径，小产权约占全国住房存量的 20%，深圳高达 60%。这两个比例还包括村民加建、单位自建等其他产权不完整的房子，不能读成「深圳六成的房子都是小产权」。深圳还有两个条件让研究者能把它用起来：2015 年它做了全国首例建筑普查，把每一栋楼、每一个小区都数了一遍；而深圳本地家庭最多只能买两套大产权房，小产权不受买房资格限制。
门对门的条件等于白送了一份对照，可真要拿它做研究，还得先让这两组房子站在同一条起跑线上。
二、怎么让两组房子站到同一条线上
底子是570,458 条房源信息，时间跨度从 2015 年 1 月到 2017 年 12 月，其中大产权 275,224 条、小产权 295,234 条，从多个平台抓取后去重，并剔除挂牌价超过一亿或低于一万的极端报价。这里要先钉一个口径：全文用的是挂牌价——房主挂出来的要价，不是最后的成交价。
小区层面的数据来自那次建筑普查：4,615 个小区清洗后剩 3,822 个，其中大产权 3,173 个（86.2%）、小产权 430 个（11.7%），另有 219 个属于政府、军队、国企等其他产权，被排除在分析之外。配对的办法很朴素：给每个小产权小区在地图上找邻居，一公里之内谁的大产权小区最近就跟谁配成一对，超出两公里的就近改配，最后得到338 对（覆盖 335 个大产权小区和 392 个小产权小区）。
配完还不能直接比价格，因为房子本身有差别。论文用特征价格回归——把面积、朝向、楼层、建成年份这类看得见的特征逐个拆开，先算出每个特征值多少钱，剩下的差额才归到房本头上。论文的匹配质量图显示，四个特征（套内面积、社区容积率、社区年龄、社区户数）的残差在两类产权之间没有系统差异（论文 Figure 2）。
成交价另有一套数据：13,316 条大产权实际合同价，来自一家头部中介。之所以必须用中介合同价，是因为当地普遍存在「双合同」规避限价的做法，政府备案价严重失真；小产权则根本没有官方成交记录。起跑线拉平之后，价格一出场就把差距甩在了后面。
三、买的时候，差了三倍
门对门的两套房，小产权平均挂牌单价8,958 元/㎡，大产权30,623 元/㎡，前者约为后者的 30%。同样一套 100 平方米的房子，总价差约170 万元，折合约 25.5 万美元——按论文的对照，差不多就是 2018 年美国一套中位价房子的钱。这里必须分清：170 万是一整套房的总价差，不是每平方米的单价差。
把镜头拉远一点，这个数才有尺度。论文在注释里给了一个收入对照：2016 年美国住户收入中位数是 60,309 美元，中国城镇人均可支配收入是 4,944 美元。一笔差价等于另一国一套房，这样的落差放在任何市场里都会被多看两眼。
更值得琢磨的是这三倍从哪来。论文在大产权内部又做了一次配对：剩余年限——70 年产权还剩多少年，从开发商拿地那天算起，不是从你买房那天算起——每多一年，挂牌价高 0.44%、成交价高 0.35%（都在 5% 水平上显著）。样本里大产权房平均还剩约 56 年，论文把平均剩余年限代进定价式，算出来的价比正好落在三倍上下。
我的读法是：这三倍价差有它清楚的来路——买家把「往后几十年的不确定」一次性折进了今天的价格里。至于这份不确定到底值多少，市场还给了另一个更直接的答案——先看租金。
四、租的时候，只差两成三
同样是门对门，月租一边是36 元/㎡，一边是47 元/㎡，小产权约为大产权的 77%，差距只有两成三。买的时候差三倍，租的时候只差两成三——同一个位置、同样的房子，两个市场给出了两套答案。
论文把这件事设计成一次安慰剂检验：故意挑一个按理说不该受影响的东西（租金）去验一验，如果它没动，说明价差冲的不是「住」本身。四种设定跑下来，两类房的租金差异系数全都不显著。样本的平均租售比是 2.6%，论文的原话是租比买划算得多。
租客掏的是住的钱。房本保不保险、70 年后怎么办，都不进他这个月的账单；买家却必须为这件事先付钱。同一套房买的时候差三倍、租的时候只差两成三，钱的去向也就此分岔——一个买的是往后几十年，一个只买眼下这一年。那么买家多付的那笔钱，究竟在保什么？
五、买的人多付的那笔钱，保的是什么
大产权的 70 年从开发商拿地那天算起，剩下的年数随时可以在交易里折价；2021 年生效的民法典第 359 条写明住宅用地使用权到期自动续期，但续期费用该缴多少、要不要减免，留给了后续法规。自动续期解决了「会不会续」，没解决「续要花多少钱」——这层不确定仍然摆在价格里。
小产权的账更直白，论文列了五条：交易税可以绕开（税费最高可达成交价的 10%）、不受买房资格限制、不能抵押也不能用公积金贷款、不是村集体成员的买家不保证能就近入学、拆迁补偿给村集体而不是直接给个人。便宜、灵活、免税，代价是贷款没门、拆迁没底。
一字之差的两本房本，从拿地那天起就不是同一种资产。买家愿意为大产权多掏三倍，为的就是把「到期怎么办」和「拆了赔不赔」这两件事的风险外包出去。市场怎么给这份风险定价，答案藏在两个数字里。
六、市场给两本房本标的两个数
论文没有发问卷，也没有翻政府文件，而是从房价里倒推：如果市场认为某种风险存在，它今天就该反映在报价里。这种从价格倒推出来的概率叫隐含概率——不问人、不看文件，只看市场心里给这件事留了多少余地。
第一个数：大产权房 70 年租期走完的那一刻，产权可能被质疑，市场隐含的概率是7% 到 21%。第二个数更扎眼：小产权房在任何一年里得不到法律保护的概率超过 50%。注意两者的口径不同，前者是「70 年后那一刻」，后者是「每一年」，不能互相换算。
这两个数不是问出来的，是算出来的，依赖定价公式和贴现率假设（论文给了 3% 和 5% 两档）。换一套假设，数字就会变。作者还把话先说在前面：如果挂牌价里含着炒作成分或者转售的权利，这两个估计值就是上限——真实的不确定性只会比它更大，不会更小。
所以正确读法是：这不是谁在某一年要收房的计划，而是市场今天已经付过、并且还在付的钱。
七、越不保险，越被炒
看清楚市场给风险标的价，接着看谁在这份不确定里更活跃。衡量「炒」的热度有两个尺子。第一个是换手率：一个小区每月有多少比例的房子挂出来卖。大产权小区比配对的小产权低3.511 个百分点（1% 水平显著），而样本均值只有 12.8%，换算下来相当于低 27% 以上；即便控制了社区特征，仍然低 0.889 个百分点。
第二个尺子是价格波动率——房价上蹿下跳的幅度，论文用 GARCH(1,1) 这类统计模型把每月价格的颠簸量出来。大产权小区比小产权低257.076，相当于均值 1087 的 24%、0.32 个标准差；控制社区特征后差距是 329.437。
这套现象有一个现成的理论解释：当买方对未来各执一词、又不能做空押跌时，泡沫就会跟高换手和高波动捆在一起出现；一旦有公开信息把分歧压小，投机就会退。中国楼市恰好两头都占——政府从未公开说明 70 年到期怎么办，房子又不能卖空。越说不清的资产越容易被当筹码，这是本文从数据里读到的最稳的一条。
八、一份规划图公开，改变了什么
2016 年 11 月，深圳把 2016 至 2020 年的城市规划条例连同地图一起向公众公开，其中第一次出现了小区级拆迁编码——每个小区标着拆、不拆、怎么拆的分类。此前两轮五年规划只讲增加供应，拆迁名单从来没有公开过；这次从起草到发布隔得很短，居民和媒体都没料到，东西一出来就成了全城话题。
机制并不复杂：编码按与产权无关的特征划分，两类房主一起被划进去。大产权业主法定能拿到补偿，小产权业主此前可能「拆了白拆」，新条例等于第一次给了「政府征收并补偿」的明确预期。论文用双重差分——就是前后对比加上有无对比，看一件事发生之后，受影响的一组和没受影响的一组差多少——去估计这份变化。
三条线同时动了，方向却不一样。
价格上，大产权的相对溢价下降约 8.3%，等价的说法是小产权相对涨价约 9%。租金上，两类房的交互项不显著、量级接近零——安慰剂没动，说明涨的不是居住本身的价值。投机上，两类房的换手率差距收窄约 50%，波动率差距收窄一成半到两成，门对门这两套房的脾气被同一份文件拉近了。
事件前后的故事也对得上：事件之前，大产权中位挂牌价从 2015 年 1 月到 2016 年 10 月累计涨了 63%，小产权只有 5.7%；控制特征后的房价指数是 7% 对 2%。事件之后两条线转为同步，大产权中位价在 2016 年 12 月到 2017 年 4 月跌了 14%，小产权则从 2017 年 3 月起明显往上走。论文还做了两道检验：把事件日提前或推后的一串假日期里，只有真正那个月显著；租金这条安慰剂线全程没动。
作者把效应的边界也划清楚了：这个涨幅对应的是拆迁赔偿不确定性与交易摩擦被消除的价值，不包含流动性或可抵押性的价值。信息本身值钱，这句话在这份数据里有了具体的价码。
九、这份研究能信到什么程度
先把数字摆到该有的位置，再讲它的边界。这是一篇工作论文、未经同行评审，身份本身就说明它是半成品。论文内部还有两处不一致：同一个发布日期在正文里出现过三个不同的日子，正文里另有一处百分比丢字符。所以本文对外只写「2016 年 11 月」，波动差距一律写一成半到两成，不引用那处坏掉的数字。
数据的边界有六条，每条都能在论文里找到出处。
看不到成交。全篇是挂牌数据，房子有没有卖出去、挂了多久、最后成交多少，都看不到；小产权根本不存在官方成交记录。看不到买家。论文明确写了对小产权的挂牌，既不知道买家是谁，也不知道最终是否成交，投资客还是自住者无从区分。机制识别有限。规划条例那部分的效应，作者自己限定为拆迁赔偿不确定性与交易摩擦的价值，不是流动性或可抵押性的价值。口径依赖假设。7% 到 21% 与超过 50% 这两个概率依赖定价公式和贴现率两档假设，作者自承是上限。窗口与外推。样本是 2015 到 2017 年，作者自己说市场如今已陷入严重下行；深圳的门对门全国独一份，结论不能直接搬到别的城市，论文也只承诺深圳的证据。
还有一条容易被忽略：租金同样是挂牌页上的填报值，不是实测成交租金；政府、军队、国企持有的那 219 个小区被排除在分析之外，结论只覆盖大产权与小产权两类。
这六条不推翻论文的发现，只是给每个数字标上了它该有的置信度。
十、看懂房价里那笔保险钱
回到开头那两扇门。一套三百万，一套九十万，中间一条走廊；买的人押的是往后几十年，租的人只买眼下这一年；买的时候差三倍，租的时候只差两成三。
这份研究对普通人的用处，落在「看懂房价里那笔保险钱」这一句上：同一片区的悬殊报价，多半不是地段在打架，是两本房本在定价。至于该不该买、买哪套、值不值，论文没回答，本文也不打算替你回答——那是你自己的判断。
作者在结论里写了一句话，值得原样带出来：即便大产权房，产权确定性也远高于发达国家的永久产权或租赁产权，而更清晰的续期指引对抑制投机可能至关重要。这是论文的说法，不是本文的判断；本文只负责把它和上面那些数字，原原本本地摆在你面前。
想自己核一遍，论文全文可以直接搜 DOI 10.3386/w35797 拿到（工作论文、未经同行评审），单价与租金在描述统计表里，规划条例那组估计在中段的结果表里。有对不上的口径、或者想让我接着拆下一篇，留言说。
