Deux appartements porte à porte — pourquoi 1,7 million de yuans d'écart ?

Au même niveau, deux portes séparées par un seul couloir. L’intermédiaire de Shenzhen a la possibilité de pousser ces deux Suites ensemble pour vous: un ensemble de trois millions, un ensemble de quatre - vingt - dix - mille, la taille, le type de maison, l’âge du bâtiment sont les mêmes, même l’orientation est correcte. Le doute que je me suis coincé avant de lire cet article est terreux - * * Ces deux Suites sont mauvaises, sont - elles des lots, ou autre chose? * * La réponse donnée par la thèse est simple: le mauvais est le coût du logement. * * Le marché de l’achat et de la vente fixera un prix pour la protection des droits de propriété, le marché de la location ne le fera pas. * * Deux suites de la même porte à porte, la différence de prix d’achat est environ trois fois, le loyer mensuel est seulement deux fois trois. Cette fente entre trois fois et deux fois trois, c’est ce que cette thèse doit mesurer. Pour les gens ordinaires, cette conclusion n’a qu’une seule utilité: la prochaine fois que vous verrez deux maisons dans le même quartier avec une différence de prix, vous saurez quelle phrase demander – pas « ce quartier ne fonctionnera pas », mais « où sont ces deux maisons et combien le marché a payé pour cette différence ». Acheter ou ne pas acheter est toujours votre propre jugement, et cet article ne répond qu’à la façon dont le marché fixe les prix. Crucifiez d’abord l’identité de cette étude, car elle détermine le poids de chaque chiffre qui suit. Ceci est * * NBER Working Paper 35797 (2026 - 09), doi 10.3386 / w35797 * *, * * Document de travail, non évalué par les pairs * * – Contribution interne à la communauté universitaire, spécialisée et mal notée qui ne peut pas être citée dans la littérature publiée. Les auteurs, deux chercheurs en économie d’un collège américain et un en Chine, ne retranscrivent leurs estimations que par le calibre de leur article, sans aucune approbation institutionnelle. Pourquoi Shenzhen a - t - il une maison porte à porte? Commencez par dire les deux mots comme des adultes, puis Comptez sur eux tous les deux. * * Le droit de propriété * *, c’est - à - dire une maison qui a un logement officiel, une période d’utilisation des terres de 70 ans, qui peut être achetée et vendue normalement et qui peut être hypothécaire; * * petit titre * * désigne un logement couvert sur un terrain collectif, qui n’a que le droit de « vivre », qui ne peut être acheté ou vendu normalement, qui ne peut être prêté ou qui n’est pas garanti en cas de démolition. Les deux types de maisons ne sont pas légalement la même chose, mais ont été logés dans le même bâtiment à Shenzhen. Ce n’est pas le cas de Shenzhen depuis l’antiquité, c’est la conquête des traces laissées par trente ans. Avant 1979, toute la ville de Shenzhen était encore rurale, et depuis lors, l’acquisition de terres a eu lieu par intermittence pendant trente ans, le quartier de la grande propriété et le quartier de la petite propriété ont été tellement entrelacés, porte à porte. D’autres petites maisons de propriété urbaines sont en grande partie entassées sur le bord de la Ville, Shenzhen est l’exception, il n’y a pas de deuxième endroit dans le pays. Les chiffres du stock sont plus à retenir. Selon le calibre du Bureau national des statistiques, les petits titres de propriété représentent environ 20% du parc national de logements, et jusqu’à 60% à Shenzhen. Ces deux proportions * * comprennent également d’autres maisons incomplètes telles que la construction par les villageois, l’auto - construction d’unités * * et ne peuvent pas être lues comme “six maisons sur dix à Shenzhen sont de petits titres de propriété”. Shenzhen a deux autres conditions pour que les chercheurs puissent l’utiliser: en 2015, il a effectué le premier recensement des bâtiments du pays, en comptant chaque bâtiment, chaque quartier; Alors que les familles locales de Shenzhen ne peuvent acheter que deux grands ensembles de propriété, les petits titres de propriété ne sont pas limités par la qualification d’achat de maison. L’état de porte à porte est égal à blanc envoyé un contrôle, peut vraiment prendre pour faire des recherches, il faut d’abord que ces deux groupes de maisons se tiennent sur la même ligne de départ. 8593; comment faire pour que deux groupes de maisons se tiennent sur la même ligne Le Sous - jacent est * * 570458 informations d’inscription * *, qui s’étend de janvier 2015 à décembre 2017, dont 275 224 titres de grande propriété, 295 234 titres de petite propriété, après avoir été récupérés à partir de plusieurs plates - formes, et éliminer les offres extrêmes dont le prix d’inscription est supérieur à 100 millions ou inférieur à 10 000. Voici un calibre à épingler en premier: le texte complet est * * Prix d’inscription * * - le prix demandé par le propriétaire, pas le prix final. Les données au niveau de la cellule proviennent de ce recensement de la construction: 4 615 cellules ont été nettoyées et il en reste 3 822, dont 3 173 (86,2%) pour les grands droits de propriété, 430 (11,7%) pour les petits droits de propriété et 219 pour d’autres droits de propriété appartenant au Gouvernement, à l’armée, aux entreprises publiques, etc., qui ont été exclus de l’analyse. L’approche de jumelage est simple: chaque cellule de petite propriété trouve un voisin sur la carte, la cellule de grande propriété qui se trouve à moins d’un kilomètre est jumelée à la personne la plus proche, la cellule de grande propriété qui se trouve à moins de deux kilomètres est jumelée à la personne la plus proche, et finalement * * 338 paires * * (couvrant 335 cellules de grande propriété et 392 cellules de petite propriété). La finition ne peut pas encore être directement comparé au prix, car la maison elle - même a une différence. La thèse utilise * * La régression du prix des caractéristiques * * - découpez les caractéristiques visibles telles que la zone, l’orientation, l’étage, l’année de construction une par une, déterminez d’abord combien chaque caractéristique vaut, et la différence restante revient au propriétaire. Le graphique de qualité correspondant de la thèse n’a montré aucune différence systématique entre les deux catégories de droits de propriété pour les résidus des quatre caractéristiques (superficie à l’intérieur de l’ensemble, taux de volume communautaire, âge communautaire, nombre de ménages communautaires) (thèse figure 2). Prix de clôture un autre ensemble de données: 13 316 prix contractuels réels de la propriété, provenant d’un intermédiaire principal. La raison pour laquelle il est nécessaire d’utiliser des prix contractuels intermédiaires est due à la pratique locale courante de contournement des limites de prix par « double contrat» et à la distorsion importante des prix de dépôt du Gouvernement; Les petits droits de propriété n’ont aucun record officiel. Après le nivellement de la ligne de départ, les prix ont laissé l’écart derrière eux dès qu’ils sont apparus. Quand on achète, trois fois moins Deux suites de porte à porte, petite propriété prix unitaire moyen * * 8958 yuans / ㎡ *, grande propriété * * 30623 yuans / ㎡ , la première est d’environ 30% de la seconde. La même maison de 100 mètres carrés a une différence de prix totale d’environ * * 1,7 million de yuans, ce qui équivaut à environ 255 000 $ – par rapport au papier, c’est à peu près le prix médian d’une maison aux États - Unis en 2018. Il faut le distinguer ici: 1,7 million est * * La différence de prix totale * * pour une suite entière, pas la différence de prix unitaire par mètre carré. Tirez la lentille un peu plus loin, ce nombre a une mesure. Le document donne une comparaison de revenu dans les notes: le revenu médian des ménages américains était de 60 309 $en 2016 et le revenu disponible par habitant dans les villes chinoises était de 4 944 $. Une différence de prix est égale à une suite dans un autre pays, une telle chute sur n’importe quel marché sera regardée de deux yeux supplémentaires. Il vaut mieux se demander d’où vient ce triple. Le papier fait un autre couplage à l’intérieur de la propriété: * * années restantes * * - Combien d’années reste - t - il à la propriété de 70 ans, à partir du jour où le promoteur a pris possession du terrain, pas du jour où vous avez acheté la maison - pour chaque année supplémentaire, le prix d’inscription est 0,44% plus élevé et le prix de clôture est 0,35% plus élevé (tous deux significatifs au niveau de 5%). Dans l’échantillon, il reste environ 56 ans en moyenne, et le papier remplace la moyenne des années restantes dans la formule de tarification, ce qui donne un rapport de prix qui est exactement trois fois supérieur ou inférieur. Ma lecture est la suivante: cet écart triple A son chemin clair – les acheteurs ont réduit « l’incertitude des décennies à venir » une fois pour toutes dans le prix d’aujourd’hui. Quant à ce que cela ne vaut pas vraiment, le marché a donné une autre réponse plus directe - en regardant d’abord le loyer. ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ De même, porte à porte, le loyer mensuel d’un côté est * * 36 yuans / ㎡ *, d’un côté * * 47 yuans / ㎡ *, la petite propriété est d’environ 77% de la grande propriété, l’écart n’est que de deux ou trois. Trois fois moins quand il s’agit d’acheter, deux fois moins quand il s’agit de louer – le même emplacement, la même maison, les deux marchés donnent deux ensembles de réponses. L’article a conçu cette chose comme un test * * placebo * *: choisissez délibérément quelque chose qui ne devrait pas être affecté (le loyer) pour le vérifier, et s’il ne bouge pas, ce n’est pas le « séjour» lui - même qui explique l’écart de prix. Les quatre réglages se sont écoulés et les coefficients de différence de loyer des deux catégories de logements n’étaient pas significatifs. Le taux moyen de location - vente de l’échantillon était de 2,6%, et l’énoncé original de la thèse était que le loyer coûtait beaucoup plus cher que l’achat. Les locataires paient pour vivre. L’assurance habitation n’est pas assurée, ce qu’il faut faire après 70 ans, il n’entre pas dans sa facture ce mois - ci; Les acheteurs doivent payer à l’avance pour cela. La même suite est trois fois moins chère quand elle est achetée, deux ou trois fois moins chère quand elle est louée, et la direction de l’argent diverge - l’un achète pour les décennies à venir, l’autre seulement pour l’année à venir. Alors, qu’est - ce que les acheteurs gardent de cet argent en trop? N ° 5 ce que la personne qui achète a payé plus, ce qui est gardé Les 70 ans de la propriété sont comptés à partir du jour où le promoteur a pris possession du terrain, et les années restantes peuvent toujours être échangées; L’article 359 du Code civil, entré en vigueur en 2021, stipule que le droit d’utilisation des terrains résidentiels expire automatiquement, mais que les frais de renouvellement doivent être payés et non réduits, ce qui est laissé aux règlements ultérieurs. * * Le renouvellement automatique résout le problème du « renouvellement continu » et non le problème du « coût du renouvellement » * – ce niveau d’incertitude reste dans le prix. Le compte des petits titres est plus simple, et le document énumère cinq articles: la taxe sur les transactions peut être contournée (la taxe peut atteindre un maximum de 10% du prix de vente), n’est pas limitée par l’admissibilité à l’achat d’une maison, ne peut pas être hypothéquée ou prêtée avec des fonds de prévoyance, les acheteurs qui ne sont pas membres de la collectivité villageoise ne sont pas garantis d’être inscrits à proximité, les indemnités de démolition sont versées à la collectivité villageoise plutôt qu’aux particuliers. Bon marché, flexible et libre d’impôt, au prix de prêts interminables et de démolition. Deux livres d’un seul mot n’ont pas été le même actif depuis le jour où ils ont pris le terrain. Les acheteurs sont prêts à débourser trois fois plus pour les droits de propriété afin d’externaliser les risques liés à « ce qu’il faut faire» et à « l’exclusion». Comment le marché a évalué ce risque, la réponse est cachée dans deux chiffres. Le marché donne deux numéros à deux maisons Au lieu d’envoyer un questionnaire ou de retourner des documents gouvernementaux, le document * * a été repoussé du prix de l’immobilier * *: si le marché considère qu’il existe un risque, il devrait être reflété dans les offres aujourd’hui. Cette probabilité est appelée * * probabilité implicite * * – ne demandez pas aux gens, ne regardez pas les documents, mais seulement combien de place le marché a laissé dans son esprit. Premier chiffre: Au moment où la période de location de 70 ans d’un immeuble de grande propriété est terminée, le titre de propriété peut être remis en question et la probabilité implicite du marché est * * de 7% à 21% * *. Le deuxième chiffre est plus révélateur: la probabilité qu’un petit immeuble ne bénéficie pas d’une protection juridique * * Au cours d’une année * * dépasse 50% *. Notez la différence de calibre entre les deux, le premier étant « à ce moment - là, 70 ans plus tard» et le second « chaque année», qui ne peut pas être converti l’un en l’autre. Ces deux chiffres ne sont pas demandés, ils sont calculés et reposent sur des formules de tarification et des hypothèses de taux d’actualisation (le papier donne des tranches de 3% et 5%). Changez d’hypothèse et les chiffres changent. L’auteur commence par dire ceci: si le prix affiché contient des ingrédients hype ou des droits de revente, ces deux estimations sont * * plafonnées * * - l’incertitude réelle ne sera que plus grande, pas moins. Donc, la lecture correcte est la suivante: Ce n’est pas le plan de qui va fermer une maison une année donnée, mais ce que le marché a payé et paie encore aujourd’hui. N ° 7, moins assuré, plus sauté Voyez clairement le prix que le marché donne à la cible de risque, puis qui est le plus actif dans cette incertitude. Il y a deux règles pour mesurer la chaleur du « sauté». Le premier est * * Le taux de changement de mains * *: Combien de maisons dans un quartier sont accrochées et vendues chaque mois. Les cellules de grande propriété sont inférieures * * 3511 points de pourcentage * * aux petites propriétés appariées (niveau significatif de 1%), alors que la moyenne de l’échantillon n’est que de 12,8%, ce qui équivaut à une baisse de plus de 27%; Même si les caractéristiques communautaires sont contrôlées, elles restent inférieures de 0889 point de pourcentage. La deuxième règle est * * La volatilité des prix * * – l’amplitude des sauts à la hausse et à la baisse des prix de l’immobilier, et le papier utilise le modèle statistique GARCH (1,1) pour mesurer les fluctuations mensuelles des prix. La Cellule de grande propriété est inférieure à la cellule de petite propriété * * 257.076 * *, ce qui correspond à 24%, 0,32 écart - type de la moyenne 1087; L’écart après le contrôle des caractéristiques de la communauté est 329437. Il y a une explication théorique prête à l’emploi de ce phénomène: lorsque l’acheteur s’accroche à l’avenir et ne peut pas court - circuiter, la bulle apparaîtra avec des changements de mains élevés et des fluctuations élevées; Une fois que des informations publiques réduisent les désaccords, la spéculation recule. Il se trouve que le marché chinois est occupé par les deux – le Gouvernement n’a jamais dit publiquement ce qu’il fallait faire avec l’expiration de 70 ans, et les maisons ne peuvent pas être vendues à découvert. * * Les actifs les plus indécis sont les plus faciles à Chip * *, l’un des plus stables que cet article ait lu à partir des données. 8593; ↑ un plan est rendu public, ce qui a changé En novembre 2016, Shenzhen a mis les règlements de planification urbaine de 2016 à 2020 à la disposition du public avec des cartes, dont la première est apparue * * Au niveau de la cellule de démolition codage * * - chaque cellule est étiquetée avec une classification de démolition, pas de démolition, comment. Les deux précédentes séries de plans quinquennaux portaient uniquement sur l’augmentation de l’offre, et la liste des démolitions n’a jamais été rendue publique; Cette fois - ci, il y avait un court intervalle entre la rédaction et la publication, à laquelle ni les habitants ni les médias ne s’attendaient, et dès que quelque chose est sorti, c’est devenu un sujet de conversation dans toute la ville. Le mécanisme n’est pas compliqué: le codage est divisé par des caractéristiques non liées aux droits de propriété et les deux catégories de propriétaires sont regroupées. Les grands propriétaires peuvent légalement être indemnisés, les petits propriétaires ont peut - être déjà « démoli en blanc», et la nouvelle réglementation donne pour la première fois une attente claire de « Collecte et de compensation par le Gouvernement». Le document estime le changement en utilisant * * une double différence * * – c’est - à - dire une comparaison avant - après, avec ou sans contraste, pour voir combien il y a de différence entre le Groupe affecté et le groupe non affecté après une chose. Les trois lignes ont bougé en même temps, mais dans une direction différente. En termes de prix, la prime relative pour les grandes propriétés a diminué d’environ 8,3%, ce qui équivaut à * * une augmentation relative d’environ 9% pour les petites propriétés * *. Sur le loyer, l’interaction entre les deux catégories de chambres n’est pas significative et de l’ordre de zéro - le placebo ne bouge pas, indiquant que ce n’est pas la valeur de l’habitation elle - même qui augmente. Spéculativement, l’écart de changement de mains * * dans les deux catégories de chambres se rétrécit d’environ 50% *, l’écart de volatilité * * se rétrécit d’une demi - douzaine à deux douzaines * * et le tempérament de ces deux Suites porte à porte est rapproché par le même document. L’histoire avant et après l’événement est également correcte: Avant l’événement, le prix médian d’inscription de la grande propriété a augmenté cumulativement de 63% de janvier 2015 à octobre 2016, contre seulement 5,7% pour la petite propriété; L’indice des prix des logements après contrôle des caractéristiques est de 7% contre 2%. Les deux lignes se sont synchronisées à la suite de cet événement, le prix médian de la grande propriété ayant chuté de 14% entre décembre 2016 et avril 2017, et le prix médian de la petite propriété ayant nettement augmenté à partir de mars 2017. Le document fait également deux tests: avance ou repousse le jour de l’événement sur une liste de fausses dates, seul le mois réel est significatif; Louer cette ligne placebo n’a pas bougé du tout. L’auteur a également tracé les limites de l’effet: Cette augmentation correspond à la valeur * * de l’incertitude de compensation de démolition et de la friction transactionnelle éliminée * * et ne contient pas de valeur de liquidité ou d’hypothèque. L’information elle - même vaut de l’argent, et cette phrase a un code de prix spécifique dans ces données. Dans quelle mesure cette étude peut - elle être fiable? Mettez d’abord le nombre à sa place, puis parlez de ses limites. Il s’agit d’un * * Document de travail, non évalué par les pairs * * et l’identité elle - même indique qu’il s’agit d’un produit semi - fini. Il y a aussi deux incohérences à l’intérieur de l’article: la même date de publication apparaît dans le corps du texte pendant trois jours différents et un autre pourcentage perd des caractères dans le corps. Par conséquent, cet article n’écrit que “novembre 2016”, l’écart de fluctuation est toujours écrit sur un et demi à deux, sans citer les chiffres cassés. Les limites des données sont au nombre de six, dont chacune trouve sa provenance dans le papier. Aucune transaction en vue. L’ensemble est des données d’inscription, la maison a - t - elle été vendue, combien de temps elle a été suspendue, combien elle a fini par être vendue, rien ne peut être vu; Les petits droits de propriété n’ont tout simplement pas de record officiel de clôture. Aucun acheteur en vue. Le document a clairement écrit sur la liste des petits droits de propriété, ne sachant ni qui sont les acheteurs, ni s’ils finissent par conclure une transaction, sans distinction entre les investisseurs ou les propriétaires. La reconnaissance des mécanismes est limitée. L’effet de cette partie du règlement de planification, que les auteurs eux - mêmes qualifient de valeur de l’incertitude de l’indemnité de démolition par rapport à la friction de la transaction, n’est pas une valeur de liquidité ou d’hypothèque. Hypothèse de dépendance de calibre. Les deux probabilités de 7% à 21% et plus de 50% reposent sur une formule de tarification et un taux d’actualisation à deux vitesses, l’engagement de l’auteur étant la limite supérieure. Fenêtre et extrapolation. L’échantillon est de 2015 à 2017, et l’auteur lui - même dit que le marché est maintenant en grave baisse; Porte - à - porte de Shenzhen est unique dans tout le pays, la conclusion ne peut pas être déplacé directement à d’autres villes, et le document ne promet que des preuves de Shenzhen. Il y a un autre qui est facile à ignorer: le loyer est également une valeur de réserve sur la page d’inscription, pas un loyer de clôture mesuré; Les 219 cellules détenues par le Gouvernement, l’armée et les entreprises d’État ont été exclues de l’analyse et les conclusions ne couvrent que les catégories de droits de propriété grands et petits. Ces six articles ne contredisent pas les conclusions de l’article, mais donnent simplement à chaque chiffre la confiance qu’il mérite. \ n ° 10, comprendre l’argent de l’assurance dans le prix de la maison Revenons aux deux portes du début. Un ensemble de trois millions, un ensemble de quatre - vingt - dix mille, un couloir au milieu; Ceux qui achètent misent sur les décennies à venir, ceux qui louent n’achètent que l’année actuelle; Trois fois moins cher quand on achète, deux fois moins cher quand on loue. L’utilité de l’étude pour les gens ordinaires repose sur l’expression « comprendre l’argent de l’assurance dans le prix de l’immobilier»: la plupart du temps, les écarts de prix dans le même quartier ne sont pas des batailles de lots, ce sont les prix de deux logements. Quant à savoir s’il ne faut pas acheter, quel ensemble acheter, quelle valeur ne vaut pas, le papier ne répond pas et cet article n’a pas l’intention de répondre pour vous - C’est votre propre jugement. L’auteur a écrit une phrase dans sa conclusion qui mérite d’être formulée telle quelle: même dans les grands immeubles, la certitude en matière de droits de propriété est beaucoup plus élevée que dans les droits de propriété perpétuelle ou locative dans les pays développés, et des directives plus claires en matière de renouvellement peuvent être essentielles pour freiner la spéculation. C’est la Déclaration de la thèse, pas le jugement de cet article; Cet article est uniquement responsable de le mettre et les chiffres ci - dessus, qui étaient à l’origine placés devant vous. Pour le faire vous - même, le texte complet de l’article peut être obtenu en recherchant directement doi 10.3386 / w35797 ‘(document de travail, non évalué par des pairs), le prix unitaire par rapport au loyer dans le tableau statistique de description et les règlements de planification dans le tableau des résultats au milieu. Il n’y a pas de calibre correct, ou je veux en enlever un, dit le message.