Due appartamenti porta a porta — perché 1,7 milioni di yuan di differenza?

Sullo stesso piano, due porte, solo un corridoio al centro. L’intermediario di Shenzhen potrebbe spingere queste due suite insieme a voi: un set appendere tre milioni, un set appendere 900.000, l’area, il tipo di casa, l’età del piano sono quasi la stessa, anche la direzione giusta. Prima di leggere questo articolo, ero bloccato in un dubbio molto terreno:Queste due suite differiscono, è il terreno o qualcosa di diverso? La risposta è semplice: il peggio è il capitale.Il mercato di acquisto e vendita stabilisce i prezzi per la protezione dei diritti di proprietà, non il mercato del noleggio.Le stesse due suite da porta a porta, la differenza di prezzo di acquisto è di circa tre volte, l’affitto mensile è solo il 20% del tre. La sutura tra il tre e il due per cento del tre è la cosa che questo documento deve misurare. Per la gente comune, questa conclusione è utile solo per una cosa: la prossima volta che vedrai due case a prezzi diversi nello stesso quartiere, saprai quale cosa chiedere: non “questo quartiere funziona o no”, ma “qual è la differenza tra le due case e quanto costa il mercato per questa differenza”. Comprare o no rimane il tuo giudizio e questo articolo risponde solo a come il mercato stabilisce i prezzi. Prendete in primo luogo l’identità di questo studio, perché determina il peso di ciascun numero successivo. Si tratta diNBER Working Paper 35797 (2026-09), DOI 10.3386/w35797,documento di lavoro, non peer-reviewed- scritto diffuso all’interno della comunità accademica, scelto in modo sbagliato da altri, non può essere citato come letteratura pubblicata. Gli autori sono due ricercatori di economia presso università statunitensi e una presso università cinesi, che in questo articolo trasmettono le loro stime solo in base al calibro della tesi, senza alcuna istituzione per sostenere le conclusioni. Perché a Shenzhen ci sono case da porta a porta Prima parla due parole in lingua adulta, poi tutto su di loro.Grandi diritti di proprietàsi riferisce a una casa che ha un capitale ufficiale, 70 anni di uso del terreno, può essere acquistata e venduta regolarmente e può essere ipotecata;Diritto di piccola proprietàsi riferisce alla casa costruita su terreno collettivo, solo il diritto di “vivere”, non può essere normalmente venduto, non può essere prestato, non è garantito durante la demolizione. Le due case non sono legalmente uguali, ma vivono nello stesso edificio a Shenzhen. Non si tratta di Shenzhen dall’antichità, ma di tracce lasciate da trent’anni. Prima del 1979, tutta la città di Shenzhen era ancora rurale, e da allora la conquista del terreno è stata effettuata intermittentemente per trent’anni, e le grandi comunità di proprietà e le piccole comunità di proprietà si sono mescolate così, porta a porta. Altre case di piccole proprietà urbane sono in gran parte affollate ai confini della città, Shenzhen è un’eccezione, non c’è un secondo posto nel paese. I numeri delle scorte meritano di essere ricordati. Secondo l’Ufficio Nazionale di Statistica, i piccoli titoli di proprietà rappresentano circa il 20% dell’inventario abitativo nazionale e fino al 60% a Shenzhen. Queste due proporzioniincludono anche altre case incomplete di proprietà costruite dagli abitanti del villaggio e costruite da loro stessi, che non possono essere lette come “il 60% delle case di Shenzhen sono piccole proprietà”. A Shenzhen ci sono anche due condizioni per consentire ai ricercatori di usarlo: nel 2015 ha condotto il primo censimento architettonico nazionale, contando ogni edificio e ogni quartiere. Le famiglie locali di Shenzhen possono acquistare al massimo due case di proprietà di grandi dimensioni e i diritti di proprietà di piccole dimensioni non sono soggetti alla qualificazione per l’acquisto di case. La condizione di porta per porta è uguale al bianco ha dato una copia di confronto, ma per veramente usarlo per fare la ricerca, è necessario prima che i due gruppi di case in piedi sulla stessa linea di partenza. Come mettere due case sulla stessa linea In fondo ci sono570.458 informazioni sulle proprietà, tra gennaio 2015 e dicembre 2017, di cui 275.224 proprietà grandi e 295.234 proprietà piccole, estratte da più piattaforme, eliminando offerte estreme con prezzi di quotazione superiori a 100 milioni o inferiori a 10.000. Qui bisogna prima fissare un calibro: nel testo intero viene utilizzato il prezzo della cartella***- il prezzo richiesto dal proprietario della casa, non il prezzo finale della transazione. I dati a livello di comunità provengono da quel censimento: 3.822 di 4.615 comunità rimaste dopo la pulizia, di cui 3.173 proprietà di grande dimensione (86,2%), 430 proprietà di piccola dimensione (11,7%) e altri 219 appartenenti a proprietà governative, militari, aziende statali e altre, sono stati esclusi dall’analisi. Il metodo di abbinamento è semplice: per ciascuna comunità di piccola proprietà trovare un vicino sulla mappa, la comunità di grande proprietà con cui ha recentemente abbinato una coppia entro un chilometro, più di due chilometri di prossimità di ricomposizione, alla fine ottengono338 coppie(che coprono 335 comunità di grande proprietà e 392 comunità di piccola proprietà). Non è possibile confrontare direttamente il prezzo, perché la casa stessa ha una differenza. La tesi utilizza la regressione del prezzo delle caratteristiche - separando le caratteristiche visibili come l’area, l’orientamento, il piano, l’anno di costruzione, prima calcolando quanto vale ciascuna caratteristica, la differenza rimanente viene attribuita al libro. Il grafico di qualità corrispondente del documento mostra che non c’è alcuna differenza sistematica tra le quattro caratteristiche (area del contenitore, tasso di volume della comunità, età della comunità, numero di famiglie della comunità) tra le due categorie di proprietà (Figura 2 del documento). C’è un altro set di dati sui prezzi di transazione: i prezzi effettivi dei contratti su 13.316 grandi titoli di proprietà, da un intermediario principale. La ragione per cui è necessario utilizzare il prezzo del contratto di intermediazione è perché la pratica locale prevalente di “doppio contratto” per eludere i limiti di prezzo, il prezzo del registro del governo è gravemente distorto; Le piccole proprietà non hanno alcun registro ufficiale delle transazioni. Dopo che la linea di partenza è stata piatta, il prezzo ha lasciato il divario dietro.

Tre volte meno quando si compra

Due suite porta a porta, piccola proprietà prezzo unitario medio quotato8.958 yuan / ㎡ *, grande proprietà30.623 yuan / ㎡ , il primo è circa il 30% di quest’ultimo. La stessa casa di 100 metri quadrati, con una differenza totale di circa 1,7 milioni di dollari, vale a dire circa 255.000 dollari, è quasi il prezzo di una casa media negli Stati Uniti nel 2018. Qui bisogna distinguere: 1,7 milioni è lo spread totale di una suite intera, non lo spread per metro quadrato. Tira l’obiettivo un po’ più lontano, questo numero ha una scala. Il documento fornisce un confronto di reddito nella nota: il reddito medio delle famiglie negli Stati Uniti nel 2016 era di 60.309 dollari, mentre il reddito disponibile pro capite nelle città cinesi era di 4.944 dollari. Una differenza è uguale a una suite in un altro paese, tale differenza sarà messa in ogni mercato più guardato. Si chiede da dove vengano queste tre volte. Il documento ha fatto un’altra accoppiazione all’interno dei grandi titoli di proprietà:anni rimanenti- quanti anni rimangono ai titoli di proprietà per 70 anni, a partire dal giorno in cui lo sviluppatore prende il terreno, non dal giorno in cui acquisti la casa - ogni anno in più, il prezzo di quotazione aumenta dello 0,44% e il prezzo di transazione aumenta dello 0,35% (tutti notevoli al livello del 5%). Le case di grande proprietà nel campione sono rimaste in media circa 56 anni, e il documento ha calcolato il prezzo della durata media rimanente, calcolando che il prezzo è caduto esattamente tre volte superiore e inferiore. La mia lettura è che questo triplice spread ha la sua via chiara: gli acquirenti trasformano “l’incertezza dei prossimi decenni” in un’unica volta nei prezzi odierni. Per quanto riguarda l’incertezza sul valore, il mercato ha dato un’altra risposta più diretta: l’affitto.

4 Quando si affitta, solo il 2/3

Anche porta a porta, l’affitto mensile da un lato è36 yuan / ㎡ *, da un lato è47 yuan / ㎡ *, piccoli diritti di proprietà sono circa il 77% dei grandi diritti di proprietà, la differenza è solo il due per tre. La differenza tra acquisto e affitto è tre volte superiore: la stessa posizione, la stessa casa, due mercati. Il documento lo progetta come un test del placebo: scegliere deliberatamente qualcosa che non dovrebbe essere influenzato (l’affitto) per testarlo, e se non si muove, suggerisce che lo spread non è “vivere” in sé. Quattro impostazioni correre giù, il coefficiente di differenza di affitto per entrambe le categorie di camere non è significativo. Il rapporto medio di affitto e vendita del campione era del 2,6%, e la tesi affermava che l’affitto era molto più economico dell’acquisto. Gli inquilini pagano per vivere. La casa non è assicurata, che fare dopo 70 anni, non entra nelle fatture di questo mese; L’acquirente deve pagare in anticipo. Lo stesso appartamento è acquistato tre volte più tardi e affittato solo il 20 per cento più tardi, e la direzione del denaro si divide: uno per i decenni successivi, l’altro solo per l’anno attuale. Che cosa garantisce l’acquirente con i soldi in più? Quinto, chi paga in più, cosa garantisce? 70 anni di proprietà a partire dal giorno in cui lo sviluppatore ha acquisito la proprietà, e i restanti anni possono essere scontati in qualsiasi momento nella transazione; L’articolo 359 del codice civile, in vigore nel 2021, prevede che il diritto di uso del terreno residenziale si rinnova automaticamente alla scadenza, ma quanto deve essere pagato per il rinnovo e se è esentato, è lasciato alla normativa successiva.Il rinnovo automatico risolve la questione “se sarà rinnovato” e non la questione “quanto costerà il rinnovo”– questo livello di incertezza rimane nel prezzo. La contabilità dei piccoli diritti di proprietà è più chiara, il documento elenca cinque articoli: la tassa sulle transazioni può essere elusa (la tassa può raggiungere un massimo del 10% della transazione), non è soggetta a restrizioni di ammissibilità per l’acquisto di una casa, non può essere ipotecata o prestata con il deposito comune, gli acquirenti che non sono membri del collettivo del villaggio non garantiscono l’ammissione immediata alla scuola, la demolizione compensa il collettivo del villaggio piuttosto che direttamente agli individui. Economico, flessibile, esente da tasse, il costo è che non ci sono prestiti e demolizioni. Due libri distinti da una parola non erano lo stesso patrimonio dal giorno di Nadi. Gli acquirenti sono disposti a pagare tre volte di più per la grande proprietà, al fine di esternalizzare il rischio di “come scadere” e “demolire o rimborsare”. Come il mercato determina il prezzo di questo rischio, la risposta è nascosta in due numeri.

6 Il mercato dà due numeri a due case

Il documento non ha lanciato questionari, non ha tradotto documenti governativi, ma ha spinto indietro dai prezzi delle case: se il mercato ritiene che ci sia un certo rischio, questo dovrebbe essere riflesso nelle offerte oggi. Questa probabilità derivante dal prezzo si chiama probabilità implicita: non chiedere alla gente, non guardare i documenti, solo quanto spazio il mercato ha lasciato per questo. Il primo numero: nel momento in cui il periodo di affitto di 70 anni per una grande proprietà è finito, il diritto di proprietà potrebbe essere messo in discussione e la probabilità implicita del mercato è tra il 7% e il 21%. Il secondo numero è ancora più sorprendente: le case di piccola proprietà hanno più del 50% di probabilità di non ricevere protezione legale in qualsiasi anno. Si noti che i due calibri sono diversi, il primo è “il momento dopo 70 anni” e il secondo è “ogni anno” e non può essere convertito l’uno dall’altro. Questi due numeri non sono stati chiesti, ma sono stati calcolati, basandosi sulla formula dei prezzi e sull’ipotesi del tasso di sconto (il documento dà il 3% e il 5%). Cambiare ipotesi, i numeri cambiano. L’autore ha anche detto prima: se il prezzo di quotazione contiene un elemento hype o il diritto di rivendita, queste due stime sono il limite massimo – la vera incertezza sarà solo più grande di esso, non meno. Quindi la lettura corretta è: non si tratta del piano di chiudere la casa in un determinato anno, ma del denaro che il mercato ha già pagato e paga ancora oggi.

7 Più meno assicurato, più licenziato

Guarda il prezzo che il mercato dà al rischio e poi vedi chi è più attivo in questa incertezza. Ci sono due misure per misurare il calore “fritto”. Il primo è il tasso di scambio di mani: quanta percentuale di case viene venduta ogni mese in un quartiere. Le comunità di proprietà più grandi sono inferiori3,511 punti percentualirispetto alle proprietà più piccole accoppiate (livello significativo dell'1%), rispetto alla media del campione di solo il 12,8%, che equivale a una conversione inferiore di oltre il 27%; Anche controllando le caratteristiche della comunità, è rimasto basso di 0,889 punti percentuali. La seconda misura è la volatilità dei prezzi, l’ampiezza del salto dei prezzi delle case, e il documento utilizza un modello statistico come GARCH(1,1) per calcolare l’impatto dei prezzi mensili. Le comunità di proprietà più grandi sono inferiori a quelle di proprietà più piccole257.076, pari al 24% della media di 1.087, con 0,32 standard deviation; Il divario dopo il controllo delle caratteristiche della comunità è stato di 329.437. C’è una spiegazione teorica pronta per questo fenomeno: quando l’acquirente si limita al futuro e non può fare nulla, le bolle vengono legate ad un alto scambio di mani e ad alta volatilità. Una volta che le informazioni pubbliche riducono le differenze, la speculazione si ritira. Il mercato immobiliare cinese è in entrambe le parti: il governo non ha mai detto pubblicamente cosa fare se scade 70 anni e le case non possono essere vendute a vuoto.Più un asset incerto è più facile da usare come chip, il più stabile che si possa leggere dai dati in questo articolo.

8 Un piano pubblico, cosa cambia

Nel novembre 2016, Shenzhen ha reso pubblici i regolamenti sulla pianificazione urbana del 2016 al 2020, insieme alla mappa, con la prima apparizione di un codice di demolizione a livello di comunità, che identifica ciascuna comunità come demolire, non demolire e come demolire. I due piani quinquennali precedenti riguardavano solo l’aumento dell’offerta e l’elenco delle demolizioni non era mai stato reso pubblico. Questa volta è stato un breve intervallo tra la redazione e la pubblicazione, e i residenti e i media non si aspettavano che le cose fossero diventate un argomento di tutta la città. Il meccanismo non è complicato: la codifica è suddivisa in funzione di caratteristiche indipendenti dal diritto di proprietà e entrambe le categorie di proprietari sono classificate insieme. I proprietari di grandi proprietà possono ricevere un risarcimento legale, mentre i proprietari di piccole proprietà in precedenza potrebbero “demolire la casa bianca”, e il nuovo regolamento equivale alla prima volta che dà una chiara aspettativa di “imporre e risarcire il governo”. Il documento utilizza la doppia differenza, cioè il contrasto tra prima e dopo, più se c’è contrasto tra il gruppo colpito e il gruppo non colpito dopo che una cosa è accaduta, per stimare il cambiamento. Tre linee si muovono contemporaneamente, ma in direzioni diverse. In termini di prezzo, il premio relativo dei grandi titoli è diminuito di circa l'8,3%, l’equivalente è stato affermato chei prezzi relativi dei piccoli titoli sono aumentati di circa il 9%. Nell’affitto, l’interazione tra le due categorie di stanze non è significativa e la dimensione è vicina a zero – il placebo è rimasto immobile, indicando che l’aumento non è il valore dell’abitazione stessa. Speculativamente, il divario di scambio di mani tra le due categorie di camere si è ridotto di circa il 50%, il divario di volatilità si è ridotto di metà al 20%, e il temperamento delle due suite porta a porta è stato avvicinato dallo stesso documento. Anche la storia prima e dopo l’incidente è giusta: prima dell’incidente, il prezzo medio di quotazione dei grandi titoli è aumentato del 63% tra gennaio 2015 e ottobre 2016, mentre il prezzo medio dei piccoli titoli è aumentato del 5,7%; L’indice dei prezzi delle case dopo il controllo delle caratteristiche è del 7% contro il 2%. Dopo l’incidente, le due linee si sono trasformate in sincronia, con il prezzo medio delle grandi proprietà scendendo del 14% tra dicembre 2016 e aprile 2017, mentre i piccoli sono saliti notevolmente a partire da marzo 2017. La tesi ha anche fatto due test: mettere i giorni degli eventi in anticipo o in ritardo in una serie di date festive, solo il mese reale è significativo; L’affitto di questa linea di placebo non si muove per tutto il tempo. Gli autori delimitano anche i confini dell’effetto: questo aumento corrisponde al valore dell’indennizzazione per la demolizione eliminata dall’incertezza e dall’attrito transazionale, senza includere il valore della liquidità o dell’ipotecabilità. L’informazione ha valore in sé, e questa frase ha un prezzo specifico in questi dati.

9 In che misura si può credere a questo studio

Posizionare il numero dove deve essere, poi parlare dei suoi confini. Si tratta di un documento di lavoro, senza peer review, e l’identità stessa indica che è un prodotto semifinito. Ci sono anche due incongruenze all’interno del documento: la stessa data di pubblicazione è apparsa nel testo per tre giorni diversi e c’è un’altra percentuale di caratteri mancanti nel testo. Quindi questo articolo scrive solo “Novembre 2016”, e il divario di volatilità scrive sempre tra il 1,5% e il 20%, senza citare le cifre rotte. Ci sono sei confini dei dati, ognuno dei quali può essere trovato nel documento. Non vedo affari. L’intero articolo è elencato con i dati, la casa è stata venduta o meno, quanto tempo è stato appeso, quanta transazione finale, non si può vedere; Non esiste alcun registro ufficiale delle piccole proprietà. Non vedo l’acquirente. Il documento scrive esplicitamente l’elenco dei piccoli diritti di proprietà, senza sapere né chi sia l’acquirente né se la transazione sarà conclusa, senza distinguere se l’investitore o l’abitante. Il riconoscimento dei meccanismi è limitato. L’effetto di quella parte del regolamento di pianificazione, lo stesso autore limita alla demolizione di risarcimenti per il valore di incertezza e attrito di transazione, non per il valore di liquidità o ipoteca. ipotesi di dipendenza dal calibro. Entrambe le probabilità dal 7% al 21% e oltre il 50% dipendono dalla formula di prezzi e dal tasso di sconto, due ipotesi che gli autori affermano sono il limite superiore. Finestra e spinta. Il campione è tra il 2015 e il 2017, e gli stessi autori dicono che il mercato è ora in forte declino; Le conclusioni di Shenzhen sono uniche a livello nazionale, non possono essere trasferite direttamente in altre città, e il documento promette solo prove di Shenzhen. C’è anche un’altra cosa che è facile da ignorare: l’affitto è anche il valore di compilazione sulla pagina di quotazione, non l’affitto di transazione effettiva; Le 219 comunità detenute dal governo, dall’esercito e dalle imprese statali sono state escluse dall’analisi e le conclusioni riguardano solo i grandi e i piccoli diritti di proprietà. Queste sei scoperte non respingono la tesi, ma danno a ciascun numero la fiducia che deve avere.

10 Leggere il denaro assicurativo nel prezzo della casa

Tornare alle due porte iniziali. Un set di tre milioni, un set di 900.000, un corridoio nel mezzo; Gli acquirenti scommettono per i prossimi decenni, gli affittanti comprano solo per l’anno attuale; Al momento dell’acquisto è tre volte più diverso, al momento dell’affitto è solo il 20 per cento. L’utilità di questo studio per le persone comuni si trova nella frase “capire il denaro assicurativo nel prezzo della casa”: la differenza di offerte nello stesso quartiere, per lo più, non è la lotta sul terreno, ma il prezzo di due libri. Per quanto riguarda se comprare, quale set comprare, se vale o no, il documento non ha risposto, e questo articolo non intende rispondere per te - è il tuo giudizio. In conclusione, gli autori scrivono una frase che vale la pena tirare fuori: anche le case di grande proprietà hanno una certezza di proprietà molto superiore a quella dei diritti di proprietà permanenti o in affitto nei paesi sviluppati, e linee guida più chiare sul rinnovo potrebbero essere fondamentali per frenare la speculazione. Si tratta della tesi, non del giudizio di questo articolo; Questo articolo è solo responsabile di metterlo e quei numeri sopra, originariamente locali di fronte a voi. Per verificare da soli, il testo completo del documento può essere trovato direttamente nel DOI 10.3386/w35797 (documento di lavoro, senza peer review), il prezzo unitario e l’affitto sono nella tabella statistica descrittiva, il gruppo di regolamenti di pianificazione è stimato nella tabella dei risultati del punto medio. C’è un calibro sbagliato, o vuoi che ne rimuova un altro, lascia un messaggio.