Il concetto di cultura dell’integrità è davvero affidabile? Un documento di lavoro dell’NBER, basato su dati di transazioni immobiliari degli ultimi 25 anni, fornisce una risposta alquanto sgradevole.

Nel 2010, la posizione delle stazioni di una nuova linea della metropolitana di Singapore era ancora in fase di progettazione interna. Prima dell’annuncio, tra le transazioni di immobili residenziali privati entro un chilometro di distanza lungo la linea, si è verificata la presenza di un gruppo speciale di acquirenti: i funzionari pubblici. Essi sono entrati nel mercato da uno a due anni prima dell’annuncio e se ne sono ritirati silenziosamente dopo l’annuncio, guadagnando in media più di un anno di stipendio per ogni proprietà acquistata.

Questa scena mi ha fatto pensare a una domanda che mi pongo spesso: spesso sentiamo dire che “la cultura” e “l’autodisciplina” sono i motivi per cui un’organizzazione è onesta, ma la cultura può davvero sostenersi da sola? O è come una batteria che, se lasciata inutilizzata, perderà lentamente la sua carica?

Con questo dubbio in mente, ho letto un documento di lavoro del NBER pubblicato quest’anno a settembre da quattro economisti provenienti da Columbia University, Stanford e Hong Kong University, che avevano a disposizione i dati di tutte le transazioni di immobili residenziali a Singapore dal 1995 al 2019, non un campione, ma tutti i dati.

Prima di tutto, è necessario chiarire che si tratta di un documento di lavoro dell’NBER (Working Paper n. 35756, DOI: 10.3386/w35756), che non è stato ancora sottoposto a revisione paritaria e le cui conclusioni potrebbero essere modificate in futuro. Dopo la pubblicazione del documento, il 14 settembre 2026, l’Ufficio del Servizio Pubblico di Singapore ha risposto pubblicamente che stava esaminando il documento e ha dichiarato che “se fossero state riscontrate prove concrete, il caso sarebbe stato trasferito all’Ufficio Anticorruzione”. Si noti che questa è una reazione ufficiale successiva alla pubblicazione del documento, non il contenuto del documento stesso.

La crepa nei dati

I ricercatori si sono concentrati su un comportamento chiamato “acquisto informato”, che consiste, in pratica, nell’acquistare una casa lungo la linea della metropolitana prima che questa venga costruita. La posizione delle nuove stazioni della metropolitana è un’informazione governativa non pubblica prima dell’annuncio, ma diventa di dominio pubblico dopo l’annuncio. Pertanto, il lasso di tempo tra l’annuncio e la pubblicazione funge da banco di prova naturale.

Cosa dicono i dati? Un anno o due prima della pubblicazione del sito, l’intensità con cui i funzionari pubblici acquistavano case entro un chilometro dal sito era superiore del 60% rispetto al normale. Tradotto in termini che potete capire, equivale a circa mezzo o 0,7 appartamenti in più ogni cento funzionari pubblici. E nell’anno della pubblicazione e successivamente? La differenza scompare. In altre parole, non stavano inseguendo i prezzi alti, ma entrando nel mercato prima della diffusione delle notizie.

Il punto fondamentale è che questo articolo identifica “modelli di comportamento coerenti con le informazioni non pubbliche”, e non dimostra direttamente la catena di trasmissione delle informazioni. Nell’articolo originale vengono usate formulazioni prudenti come “coerenti con il trading informato”. In tutto il testo parlo solo di modelli nei dati, non di prove definitive.

Potresti chiederti: i funzionari pubblici guadagnano molto, quindi forse solo le persone benestanti possono permettersi di acquistare queste cose?

Escludiamo la spiegazione che “i ricchi comprano tutto”.

I ricercatori hanno utilizzato un metodo chiamato abbinamento del punteggio di propensione, che consiste nell’utilizzare metodi statistici per trovare il gruppo di controllo “più simile”. Nello stesso gruppo di età, nello stesso edificio (con lo stesso codice postale a sei cifre) e con un reddito simile, l’unica differenza era che non erano dipendenti pubblici. Con questo abbinamento, sono stati trovati un totale di 28.529 coppie. Quindi, esaminando tutte le transazioni, sono state ottenute quasi 150.000 osservazioni.

Di conseguenza, la possibilità di acquistare una casa in anticipo si è presentata solo per i dipendenti pubblici.

Hanno eseguito un triplo controllo di esclusione. Il primo controllo è stato il test del placebo: i dati sono stati rimescolati e rielaborati mille volte per vedere se la conclusione rimaneva valida. In quasi nessuna delle mille volte è stato possibile ottenere questo risultato per puro caso (valore p del bootstrap < 0,005). Il secondo controllo ha riguardato il mercato pubblico di alloggi con prezzi stabiliti dal governo, in cui questo modello non si è verificato. Il terzo controllo ha riguardato gli agenti immobiliari e i dirigenti aziendali meglio informati, che non hanno mostrato comportamenti simili.

Quindi non tutti i ricchi comprano, ma solo quelli che conoscono le informazioni giuste. È qui che la storia inizia a diventare interessante.

Chi sta acquistando? La risposta è inaspettata.

La risposta è molto controintuitiva: non il funzionario più importante, ma un funzionario di medio livello.

Se si considera la classificazione per livello, gli effetti sono quasi tutti concentrati sui funzionari di livello intermedio e sui dipartimenti di pianificazione. Il coefficiente di regressione per i funzionari di livello intermedio è pari a 1,343 (statisticamente significativo, p<0,01), il che significa che ogni cento funzionari di livello intermedio hanno acquistato circa 1,3 immobili in più nei due anni precedenti l’annuncio. Il coefficiente per i dipartimenti di pianificazione è pari a 0,807, anch’esso altamente significativo. I coefficienti per i funzionari di livello inferiore e per i dipartimenti non di pianificazione non sono invece significativi.

Il modello del saggio aveva già previsto questo modello, dandogli un nome: regime di concentrazione intermedia.

Questo è un concetto che vorrei approfondire: il capitale di reputazione, ossia quanto vale un curriculum privo di macchie. I funzionari di alto rango, essendo sotto i riflettori, hanno un capitale di reputazione troppo elevato per rischiare di comprometterlo per un appartamento: non ne varrebbe la pena. I funzionari di basso rango, invece, non dispongono di risorse e non hanno accesso alle informazioni più importanti. Solo i funzionari di medio rango sono in una posizione in cui possono vedere gli schemi e la loro reputazione non è ancora così compromessa.

Questa scoperta mi ha fatto pensare a una regola più generale: in molte organizzazioni, il rischio di fuga di informazioni non si trova né ai livelli più alti né a quelli più bassi, ma piuttosto ai livelli intermedi, dove le persone “hanno accesso alle informazioni e non sono sotto stretto controllo”. Questo non è un problema esclusivo di Singapore, ma una falla strutturale nella progettazione delle organizzazioni.

Il prezzo delle informazioni: guadagnare in più di un anno quanto si guadagna in un anno di lavoro.

Immaginiamo una situazione: nel 2010, un funzionario di pianificazione di medio livello ha visto una mappa delle linee interne durante una riunione di lunedì. Nel fine settimana, si è presentato presso l’ufficio vendite di un nuovo complesso residenziale lungo la linea. Non ha speso di più: ha controllato i prezzi e queste persone non hanno pagato un sovrapprezzo per l’acquisto della casa. A costare non è la casa, ma il tempismo.

Il prezzo medio complessivo di queste case è di circa 1,224 milioni di dollari di Singapore. Secondo la stima del documento, il rendimento aggiuntivo annuale non leva è del 12% in media e del 5% in mediana. Questo significa che un appartamento guadagna in media circa 147.000 dollari di Singapore in più. L’anno scorso, invece, il salario medio annuo dei funzionari pubblici di Singapore è stato di 137.000 dollari di Singapore.

Guadagnare un intero anno di stipendio con un appartamento: questo è il prezzo delle informazioni privilegiate. Se si aggiunge la leva finanziaria (il documento presuppone un LTV dell'80% e un tasso di interesse fisso a 30 anni), il rendimento medio annuo può raggiungere il 57,9%.

La notizia si è diffusa a tavola.

Quello che è ancora più preoccupante è che non una sola persona sta traggendo profitto da questo prezzo.

I ricercatori hanno anche esaminato una particolare categoria di acquirenti: le persone registrate allo stesso indirizzo di un funzionario pubblico, ovvero i parenti. Si noti che non dispongono di dati sui rapporti familiari e che l’indirizzo comune è stato utilizzato per dedurre tali relazioni; questo metodo potrebbe portare a identificare persone sbagliate o a trascurarne alcune.

Di conseguenza, i parenti dei funzionari pubblici hanno acquistato case con un’intensità significativamente più alta da uno a tre anni prima della pubblicazione del sito. Qual è la portata? Le case acquistate in eccesso dal gruppo di funzionari pubblici nei due anni precedenti la pubblicazione ammontavano a circa 138 milioni di dollari di Singapore. Per quanto riguarda i parenti, la cifra ammontava a circa 132 milioni di dollari di Singapore. I due importi sono quasi uguali.

In altre parole, i messaggi vengono trasmessi attraverso la rete domestica e vengono divulgati senza alcuna modifica. Questa scoperta mi ha fatto pensare a una cosa: quando una persona è in possesso di informazioni preziose, è quasi impossibile per lei mantenere il silenzio. Le informazioni si diffondono naturalmente attraverso i rapporti di fiducia, e questo non è un problema di moralità, bensì di natura umana.

Il potere dell’applicazione della legge si è manifestato e il modello è scomparso.

A questo punto della storia, sembra un ciclo senza fine. Ma nel 2011, le cose sono cambiate.

Dal 2011 al 2012, Singapore ha compiuto tre azioni consecutive. La prima è stata la modifica della legge sui titoli e i futures del 2012 (Securities and Futures Amendment Act 2012), che ha ampliato la portata delle disposizioni sull’insider trading e ha aumentato le sanzioni. La seconda è stata la modifica della legge sui segreti ufficiali (Official Secrets Act), che ha esteso la portata delle informazioni governative protette. La terza è stata che, nello stesso periodo, alti funzionari dell’Ufficio centrale di narcotici (CNB), della Forza di difesa civile (SCDF) e dell’Ufficio investigativo anticorruzione (CPIB) sono stati coinvolti in scandali di corruzione: persino le istituzioni incaricate di combattere la corruzione sono state coinvolte in questi scandali.

Qual è stato il risultato? Dopo il 2011, il modello di acquisto anticipato di case da parte dei funzionari pubblici è scomparso, così come quello dei parenti. E non c’è stato alcun trasferimento: non hanno spostato questo trucco in un altro posto per continuare a giocare.

Le prove a livello comportamentale sono chiare e nette: non appena le forze dell’ordine intervengono, il modello si interrompe. Il cambiamento che mi ha colpito di più non è stato “la repressione delle violazioni”, ma “l’assenza di un effetto di sostituzione”, ovvero i parenti non hanno trovato altri canali. Ciò dimostra che la deterrenza delle forze dell’ordine non consiste solo nel bloccare una strada, ma nel ricalibrare le aspettative di comportamento dell’intera comunità.

Le norme non sono sempre a nostro vantaggio.

Ma c’è una domanda ancora più profonda: perché proprio il 2011?

La risposta è nascosta in due grandi indagini sociali. Una si chiama Asian Barometer Survey e chiede: “Hai mai visto la corruzione? Pensi che i funzionari siano generalmente corrotti?” L’altra si chiama World Values Survey e chiede: “Puoi accettare cose come accettare tangenti, evadere le tasse e non pagare i biglietti?”

Se si guarda la cronologia, dal 2006 all’inizio del decennio del 2010, la percezione della corruzione è aumentata e la tolleranza di tali comportamenti è cresciuta di pari passo. Le regole si sono effettivamente allentate. Dopo un inasprimento delle normative, nel 2020 entrambi gli indicatori sono tornati ai livelli precedenti.

Quindi la storia completa è la seguente: le norme si deteriorano prima, poi interviene l’applicazione della legge e le norme vengono riportate indietro. Non è una cosa buona di per sé.

La mia interpretazione è che questi dati di indagine siano in realtà più allarmanti rispetto ai dati sugli acquisti di immobili. I dati sugli acquisti di immobili ti dicono che qualcuno ha violato le regole, mentre i dati di indagine ti dicono che prima della violazione, l’“immunità” dell’intera società era già diminuita. Se ti focalizzi solo sui numeri delle violazioni, penserai “Va bene, non è un grosso problema”; ma se guardi i dati di indagine, la base è già stata indebolita. Ciò significa che le indagini sociali non sono solo strumenti accademici, ma dovrebbero diventare un sistema di allarme precoce per il sistema di integrità.

Le norme sono come una batteria che perde elettricità.

Il modello teorico del saggio può essere spiegato in una frase. Considera la reputazione di integrità della società come un patrimonio, ossia come un capitale di reputazione. Questo patrimonio ha un’inerzia: un passato privo di scandali continua a essere un valore anche oggi. Tuttavia, tende a degradare: se oggi aumentano le violazioni delle norme, il valore della reputazione diminuirà domani. È come una batteria che perde energia se non viene utilizzata.

L’applicazione della legge ha due ruoli qui. Il primo è quello di un deterrente, aumentando i costi della cattura e scoraggiando direttamente i trasgressori. Il secondo è quello di un garante, assicurando che una fedina penale pulita venga presa sul serio e meriti di essere protetta.

La conclusione matematica del saggio si chiama “complementarità”: la derivata parziale incrociata tra regolamentazione e applicazione della legge è positiva (quanto più elevata è la regolamentazione, tanto maggiore è l’effetto marginale dell’applicazione della legge; quanto più forte è l’applicazione della legge, tanto minori sono i costi di mantenimento della regolamentazione). In poche parole: quanto migliori sono le regole, tanto minore è la necessità di applicare la legge; tuttavia, una volta rimossa l’applicazione della legge, le regole collasseranno gradualmente da sole.

Questo modello è semplice, ma per questo motivo ha dei limiti. Ho due idee.

In primo luogo, il modello considera il capitale di reputazione come una variabile aggregata, ma nella realtà i diversi gruppi valutano la reputazione in modo molto diverso. I funzionari di alto livello sono effettivamente soggetti a vincoli di reputazione più forti, ma il modello non spiega perché i vincoli per i funzionari di livello intermedio siano “esattamente” così deboli da consentire loro di agire come fanno. Il documento afferma semplicemente che “i dati sono in linea con le previsioni del sistema di centralità intermedia”, ma le previsioni e le spiegazioni sono due cose diverse.

In secondo luogo, nel modello c’è un parametro fondamentale chiamato persistenza normativa (norm persistence, φ), che assume valori da 0 a 1. Il governo non conosce il suo valore reale e può solo dedurlo dai segnali rumorosi. Gli autori ammettono che “non sono stati in grado di quantificare con precisione l’ampiezza o la durata della persistenza normativa”. Ciò significa che il modello può dirti che “le norme e l’applicazione della legge sono complementari”, ma non può dirti “quanta applicazione della legge è sufficiente”.

Prima di lasciarti convincere, ci sono alcuni punti deboli che devono essere chiariti.

Ripetiamo prima la tesi dell’autore: i dati mostrano un modello di acquisto di immobili coerente con la conoscenza anticipata; l’effetto si concentra su funzionari di medio livello e dipartimenti di pianificazione; il modello è scomparso dopo un inasprimento delle leggi nel 2011; i dati dell’indagine mostrano contemporaneamente che le normative sono prima peggiorate e poi migliorate.

Questo argomento ha quattro punti deboli.

In primo luogo, l’informazione è un’inferenza statistica. Il tempo, il dipartimento e il luogo coincidono tutti, ma non c’è alcuna prova interna diretta di una transazione. Lo studio stesso afferma che questo dovrebbe essere inteso come “una stima parziale e semplificata dell’accesso a potenziali informazioni non pubbliche, molto probabilmente un limite inferiore”.

In secondo luogo, i parenti vengono dedotti in base allo stesso indirizzo di residenza, quindi potrebbe accadere di scambiare una persona per un’altra o di tralasciarne qualcuna.

In terzo luogo, si tratta di un documento di lavoro che non è stato sottoposto a revisione paritaria e le conclusioni potrebbero essere modificate in futuro.

In quarto luogo, Singapore è uno degli esempi di applicazione della legge più di successo al mondo. L’Indice di Percezione della Corruzione di Transparency International la colloca da sempre ai primi posti. L’effetto qui, molto probabilmente, è il minimo che si possa aspettare altrove. In altre parole, persino Singapore ha bisogno di un’applicazione della legge di base, e in altri luoghi non si può aspettare che le regole si autoaffermino.

Tuttavia, il saggio ha anche effettuato numerosi test di robustezza: placebo, test di esclusione, test di manipolazione della posizione, ecc., che hanno tutti portato alla stessa conclusione. Gli autori sono stati anche molto cauti nel linguaggio, non attribuendo la correlazione a una relazione di causa-effetto.

La corruzione dipende dalla coscienza o dalla repressione?

Questo episodio parla della contabilità che si cela dietro le regole. A questo punto dell’articolo, non voglio concludere con un “in sintesi”. Passo direttamente alla valutazione.

In primo luogo, le regole non sono una risorsa, bensì un consumabile. È così in ogni società: se non vengono mantenute, si consumano. La prossima volta che sentirete “dipendiamo dalla coscienza individuale”, potrete chiedere: “Dove sono i denti? Chi sta ricaricando quella batteria?”

In secondo luogo, il prezzo delle informazioni può essere calcolato. Questa volta, è circa pari allo stipendio annuale di un funzionario pubblico di Singapore. Quando le informazioni hanno un prezzo e la supervisione è carente, aspettarsi l’autodisciplina morale per colmare il vuoto significa scaricare la responsabilità della progettazione del sistema sulle singole persone.

In terzo luogo, quando si guardano le notizie, è necessario distinguere due aspetti: cosa dicono i dati e come risponde l’autorità ufficiale. L’Agenzia per i Servizi Pubblici di Singapore ha dichiarato di voler effettuare una revisione, che è la reazione ufficiale successiva alla pubblicazione del documento, non la conclusione del documento stesso.

Nell’ultimo episodio abbiamo parlato di come gli indicatori di valutazione possano distorcere i comportamenti; in questo episodio andiamo oltre: le norme stesse possono reggersi da sole? La risposta è no. Sono come una batteria, non un motore a moto perpetuo. E il caricabatterie di quella batteria si chiama applicazione della legge.

Articolo originale: Piskorski, Seru, Zhang, Zhao (2026), “Le norme sociali sostituiscono l’applicazione della legge?”, Documento di lavoro NBER n. 35756, DOI: 10.3386/w35756. Il testo completo è di 86 pagine e si basa su transazioni di immobili residenziali privati a Singapore dal 1995 al 2019, l’elenco dei funzionari pubblici (SGDI 6° panel), i tempi di annuncio delle stazioni MRT e indagini multiple di Asian Barometer + World Values Survey. Metodo: abbinamento per punteggio di propensione + progetto di ricerca eventi + modello dinamico di reputazione. Non è stato sottoposto a revisione paritaria.