清廉な文化は本当に信頼できるのか？NBERのワーキングペーパーが25年間の不動産取引データを用いて提示した答えは、あまり心地よいものではない。
2010年、シンガポールの新しいメトロ線の駅の位置はまだ内部的に計画されていました。ニュースが発表される前に、沿線1 km以内の私有住宅の取引に特定の買い手が現れました。それは公務員でした。彼らは発表の1～2年前に購入し、発表後に静かに売却し、平均的に1年分の給料以上の利益を得ていました。
この光景から、私は自分に問いかけてきた疑問を思い出しました。組織が清廉である理由として「文化」や「自発性」がよく挙げられますが、文化は本当に自ら立ち上がるのでしょうか。それとも、放置すれば徐々に電流が流れなくなってしまうバッテリーのようなものでしょうか。
この疑問を持ちながら、私は今年9月にNBERのワーキングペーパーを発表した4人の経済学者の論文を読みました。著者はコロンビア大学、スタンフォード大学、香港大学の出身で、1995年から2019年までのシンガポールの私有住宅取引の記録を保有していますが、これはサンプルではなく、すべてのデータが含まれています。
まず、これはNBERのワーキングペーパー（No.35756、DOI:10.3386/w35756）であり、まだ査読はされていないため、結論が将来的に変更される可能性があります。論文が発表された後、シンガポール公共サービス庁は2026年9月14日、論文を審査中であることを公にし、「実質的な根拠がある場合には汚職調査局に移交する」との声明を発表しました。ただし、これは論文の内容ではなく、論文発表後の公式な反応です。
データの中にあるひび割れ
研究者たちは、「情報に基づいた購入」と呼ばれる行動に焦点を当てています。これは、地下鉄の建設が予定されていることを知り、ルート沿いに住居を購入することを意味します。新しい地下鉄の駅の場所は、公開される前は非公開の政府情報ですが、公開されるとすぐに市中に広まります。したがって、公開前後の時間差は、天然のテストケースとなります。
データは何を示しているのでしょうか？公開される1～2年前に、公務員は通常よりも60%以上も多くの物件を購入していました。これをあなたが感じることができる尺度に換算すると、100人の公務員あたりに約0.5～0.7套の住宅が追加で購入されたことになります。では、公開された年とその後の年はどうでしょうか？その差は消えてしまいました。つまり、彼らは住宅価格が上昇する前に、情報を先取りして投資をしていたのです。
重要なのは、この論文では「非公開情報と一致する行動パターン」が特定されており、情報伝達のチェーンを直接証明するものではないということです。論文の原本では、「インフォームドトレーディングと一致する」という慎重な言葉が使われています。私は全編を通して、確かな証拠ではなく、データに基づくパターンについてのみ述べています。
あなたはおそらくこう尋ねるでしょう：公務員の収入は高いのですが、お金持ちしかこのように買っているのでしょうか？
「金持ちなら誰でも買う」という説明を排除する
研究者たちは、「最も類似した」対照群を統計的に見つけるためのプロペンシティ・スコア・マッチングと呼ばれる手法を使用しました。同年齢層、同じ建物（郵便番号が同じ）、収入もほぼ同じで、唯一の違いは公務員ではないというものでした。このようなマッチングを行った結果、28,529組が見つかりました。そして、すべての取引を対象に検証を行ったところ、およそ15万件の観測結果が得られました。
その結果、住宅を先に購入するという現象は、公務員にのみ見られたものでした。
彼らはさらに3つの除外を行いました。最初の除外はプラセボ検査と呼ばれており、データをランダムに並べ替えて1000回実行し、結論が変わるかどうかを確認します。1000回の実行で、この結果が偶然によるものである可能性はほとんどありません（ブートストラップのp値<0.005）。2つ目の除外は、政府による統一価格設定の公営住宅市場でこのパターンが見られないことです。3つ目の除外は、最も情報に通じた不動産業者や企業幹部でも、このような行動は見られないことです。
ですから、お金持ちが必ずしも買うわけではなく、情報に通じた人が買うのです。この点から、この話が本当に面白くなってきます。
誰が買っているのか？答えは意外なものでした。
直観に反する答えですが、最も権力のある官僚ではなく、中級官僚なのです。
レベル別に見ると、その効果はほとんど中級役人と計画部門に集中しています。中級役人の回帰係数は1.343（統計的に有意でp<0.01）で、これは100人の中級役人が公開の2年前に約1.3套の住宅を追加購入したことを意味しています。計画部門の係数は0.807で、これも非常に有意です。一方、下級役人や非計画部門の係数はいずれも有意ではありませんでした。
論文のモデルはこのパターンをずっと前から予測しており、それには「中間集中体制」という名称が付けられています。
ここでは「評判資本」という概念を補足しておきましょう。つまり、きれいな経歴がどれだけの価値を持つかというのです。高官は注目を集めやすく、評判資本が豊富なので、住宅を購入するために資産を投じるのはあまり得策ではありません。低官は資源がなく、重要な情報にもアクセスできません。中級官は、地位は高く、評判もまだそんなに高くないのです。
この発見から、より一般的な法則を思いつきました。多くの組織では、情報漏洩のリスクは、最上層や最下層ではなく、「情報にアクセスできるが注目を集めない」中間層にある傾向があります。これはシンガポールだけの問題ではなく、組織設計の構造的欠陥です。
情報の価格：1年分の給料よりも多く稼ぐ
まず、あるシーンを想像してみてください。2010年、ある中級の都市計画官は、月例会議で内部の土地利用計画図を見たときに、週末に新しく開業した近くの不動産会社の店頭で同じ場所の物件を見かけたのです。彼は余分なお金を払うことなく、この物件を購入することができました。この人たちは住宅を購入する際に割増料金を支払っていたわけではないのです。高価なのは住宅ではなく、タイミングなのです。
これらの住宅の平均総価格は約122万4千シンガポールドルです。論文で算出された非レバレッジの年間追加利益は、平均12%、中間値5%です。これによれば、平均的に住宅1件あたり約14万7千シンガポールドルの余分な利益が得られることになります。一方、シンガポールの公務員の平均年間給与は13万7千シンガポールドルです。
住宅1件で1年分の給与を稼ぐことができる。これが内部情報の価値です。レバレッジを加えると（論文ではLTV 80％、30年固定金利を想定）、年間平均収益率は57.9％になります。
食卓のそばでこのニュースが漏れたのです。
さらに気になるのは、この価格で利益を得ているのは1人だけではないということです。
研究者たちは、特定の種類の購入者についても調査を実施しました。それは、公務員と同じ住所に登録されている人々、つまり血縁者です。注意してください、彼らは家族関係のデータを持っていないので、同じ住所に住んでいることを推測しています。この方法では、間違った人を認識したり、人を見過ごしたりする可能性があります。
その結果、公務員の親戚は、公開される前の1年から3年の間に住宅を購入する傾向が非常に高かったことがわかりました。その規模はどのくらいでしょうか？公務員が公開される前の2年間に余分に購入した住宅の総額は約1億3800万シンガポールドルでした。親戚側は約1億3200万シンガポールドルでした。両方の金額はほぼ同じでした。
つまり、メッセージはホームネットワークを通じてそのまま流出してしまうのです。この発見から、私はあることに気づきました。それは、価値のある情報を把握した人が完全に「何も言わない」ことはほとんど不可能なのです。情報は自然と信頼関係を通じて広まっていくのです。これは道徳の問題ではなく、人間の本質なのです。
法の牙が露わになり、その後、パターンが消えた。
この話はここまでで、まるで無限のループのようだ。しかし、2011年に状況が変わった。
2011年から2012年にかけて、シンガポールでは3つの措置が相次いで実施されました。第1に、証券先物法の改正（2012年証券先物法改正）により、インサイダー取引の規定が拡大され、罰則が強化されました。第2に、公務秘密法の改正により、保護対象の政府情報の範囲が拡大されました。第3に、同期間に中央麻薬取締局（CNB）、民防隊（SCDF）、汚職調査局（CPIB）の高官たちが相次いで汚職の容疑で逮捕されました。つまり、汚職対策機関自体が汚職に巻き込まれていたのです。
結果は何でしょうか？2011年以降、公務員による住宅先行購入のパターンは消え、親戚側のパターンも消えました。そして移行はなかった。彼らはこのトリックを他の場所に移して続けることはなかったのです。
行動レベルでの証拠は明白だ。法執行機関が動くと、そのパターンは止まる。この変化で最も印象に残ったのは、「違反が抑制された」のではなく、「代替効果がなかった」ことです。つまり、親族は別のチャネルを探していないのです。これは、法執行の抑止力が1つのルートを遮断しただけでなく、全体的な行動予想を再調整したことを示しています。
規範は自分にとって良いものではない。
しかし、もっと深い疑問があります。なぜ2011年なのでしょうか？
答えは2つの大規模な社会調査に隠されています。1つは「アジアン・バロメーター・サーベイ」で、「あなたは汚職を見たことがありますか？公務員は一般的に汚職していると思いますか？」という質問です。もう1つは「ワールド・バリューズ・サーベイ」で、「接収、脱税、チケットの不正使用などの行為を受け入れることができますか？」という質問です。
時系列で見ると、2006年から2010年代初期までの間、汚職の認識が高まっており、そうした行為に対する許容度も同様に高まっていました。確かに、規則は緩められていました。しかし、2020年に法執行が強化された後、両方の指標が初期レベルに戻りました。
それで、完全な話はこうなる。まず規範が悪化し、それから法の執行が行われ、規範が元に戻される。それ自体が良くないのです。
私の解釈は、この調査データは実際には住宅購入データよりも警鐘を鳴らすものです。住宅購入データは違反者を示していますが、調査データは違反が発生する前に、社会全体の「免疫力」が低下していたことを示しています。違反者の数だけを見ると、「まあまあ、問題ない」と感じるかもしれませんが、調査データを見ると、基盤がすでに弱まっています。これは、社会調査が単なる学術ツールではなく、清廉体制の早期警戒システムとなるべきだことを意味しています。
規範は電流を漏らすバッテリーのようなものです。
論文の理論モデルは、一言で説明できます。それは、社会の清廉な評判を資産と見なし、つまり評判資本と呼びます。この資産には慣性があります。昨日の清潔な記録は今日でも価値があります。しかし、それも減少します。今日違反者が増えれば、明日の記録は価値がなくなります。まるで電流が漏れるバッテリーのように、使用しないと電量が自然と減っていきます。
ここでは、法執行機関は2つの役割を果たしています。1つは「歯」として、逮捕されることのコストを高くすることで、直接的な抑止力を発揮すること。もう1つは「充電器」として、清潔な経歴を持つ者だけが真剣に受け取られ、守る価値があると考えること。
論文の数学的結論は「相補性」と呼ばれています。規範と法執行の交差偏微分は正の値となっています（規範が高いほど、法執行の限界効果が大きくなり、法執行が強化されるほど、規範の維持コストが低くなります）。要するに、規則がしっかりと確立されていれば、法執行が少なくて済みますが、法執行を撤廃すると、規則自体が徐々に崩れてしまうのです。
このモデルはシンプルですが、そのために限界があります。私には2つの考えがあります。
まず、モデルは評判資本を集合変数として扱っていますが、現実世界では、異なるグループによって評判の価値が大きく異なります。上級役員の評判に関する制約は確かに強くなっていますが、モデルは中級役員の行動に「ちょうどよく」弱い制約がある理由を説明していません。論文では「データは中間集中制の予測に合致している」と述べていますが、予測と説明は別物です。
第二に、モデルには「規範の持続性（norm persistence, φ）」という重要なパラメータがあり、その値は0から1の間です。政府はその実際の値を知ることはできず、ノイズを含む信号から推測するしかありません。論文自体でも、「規範の持続性の大きさや継続時間を正確に定量化できなかった」と認めています。つまり、モデルは「規範と法の執行が互いに補完し合う」ことを示すことはできるものの、「どれだけの法の執行が必要か」を示すことはできないのです。
あなたが納得する前に、いくつかの弱点を説明しなければなりません。
まず、著者の論証をもう一度繰り返します。データには、事前に知っていた人たちの購入パターンが一致しています。この効果は中級幹部や計画部門に集中しています。2011年に法執行が強化された後、このパターンは消えました。調査データは、規範が悪化し、後に回復したことを同時に示しています。
この論証には4つの弱点があります。
まず、情報は統計的推測に基づくものです。時間、部署、場所はすべて一致していますが、いずれの取引にも直接的な内部証拠はありません。論文自体でも、これは「潜在的な非公開情報を取得するための部分的な単純化された推定値であり、おそらく下限」と理解すべきだと述べています。
第二に、親族は同じ住所から推測されるので、人を間違えたり、見落としたりする可能性があります。
第三に、これはまだワーキングペーパーであり、査読はされていないので、将来的に結論が変更される可能性があります。
第四に、シンガポールは世界で最も法の執行が成功した国の1つです。国際透明性組織の清廉度指数では長期にわたって上位にランクされています。この国で起きていることは、他の国にとって最低限の基準となる可能性があります。つまり、シンガポールでさえ法の執行が必要なのに、他の国ではルールが自力で守られるとは期待できないのです。
しかし、論文では多くの検証を実施しており、プラセボ検査、排除検査、位置操作検査などがすべて同じ結論を示しています。著者はまた、用語を慎重に選び、相関関係を因果関係と表現していません。
廉政は自覚に頼るのか、歯に頼るのか?
このエピソードでは、ルールの背後にある計画について説明しています。この記事を終わらせるにあたり、私は「以上のとおり」という言葉を使いたくありません。判断を直接述べておきましょう。
まず、ルールは資産ではなく、消耗品です。どの社会でも同じで、放置すれば磨耗していきます。次に「私たちは良心に従って行動する」と聞かれたら、「歯はどこにあるの？誰がそのバッテリーを充電してくれているの？」と聞いてみてください。
第二に、情報の価格は計算できます。今回の場合、それはシンガポールの公務員の年間給与とほぼ同等でした。情報に価値があり、監視の隙間がある場合に、道徳的自律に依拠して問題を解決しようとするのは、制度設計の責任を個人に負わせることになります。
第三に、ニュースを見る際には2つの点に注意する必要があります。1つはデータが何を示しているか、もう1つは当局がどのように対応しているかです。シンガポール公共事業庁が調査を行うと述べたのは論文発表後の公式な反応であり、論文の結論ではありません。
前回は、評価指標が行動をどのように歪曲するかについてお話しました。今回は、さらに一歩進めて、規範自体が自立できるかどうかを考えてみましょう。答えは自立できないのです。規範はバッテリーではなく、永久機関ではないのです。そしてそのバッテリーを充電するものは、法の執行と呼ばれています。
論文原文：ピスコルスキー、セル、ジャン、ジャオ（2026年）「社会規範は執行の代わりとなるのか？」、NBERワーキングペーパーNo.35756、DOI:10.3386/w35756。全86ページ。1995年から2019年までのシンガポールのすべての私有住宅取引、公務員名簿（SGDI第6期パネル）、MRT駅の公告時間、アジアンバロメーター+ワールドバリューサーベイの複数回の調査に基づく。方法：傾向スコアマッチング＋イベント研究デザイン＋動的評判モデル。査読なし。
