같은 층, 두 개의 문, 중간에 복도 하나만 떨어져 있다.선전의 중개업자는 이 두 집을 함께 당신에게 떠넘길 가능성이 있다: 한 채는 300만 위안, 한 채는 90만 위안, 면적, 평형, 건물 연령도 얼마 차이가 나지 않아 방향도 맞을 수 있다.내가 이 논문을 읽기 전에 걸린 의문은 매우 촌스러웠다-이 두 집은 차이가 나는데, 도대체 지역이야, 아니면 다른 뭐야? 논문이 준 답안은 매우 깔끔하다: 형편없는 것은 방본이다.* * 매매 시장은 재산권 보호에 가격을 매기고 임대 시장은 그렇지 않습니다.* * 같은 문짝의 두 채의 주택은 구매가격이 약 3배 차이가 나고 월세는 20% 3밖에 차이가 나지 않는다.3배와 2할 3 사이의 그 틈이 바로 이 논문에서 재야 할 것이다. 일반인에게 있어서 이 결론의 용도는 오직 하나뿐이다. 다음번에 같은 구역에 가격이 현격한 집 두채를 내걸는것을 보면 어느 말을 물어야 하는가를 알게 될것이다.“이 주택단지가 되겠는가"가 아니라"이 두 주택의 본차가 어디에 있는가, 시장이 이 차액에 얼마를 표시하였는가"이다.살지 말지는 여전히 너 자신의 판단이다. 이 논문은 시장이 어떻게 가격을 정하는지에만 대답한다. 먼저 이 연구의 신분을 못박아라. 왜냐하면 그것은 뒤의 모든 숫자의 분량을 결정하기 때문이다.이것은NBER Working Paper 35797 (2026-09), DOI 10.3386/w35797,작업논문, 동업자의 심사를 거치지 않은-학계 내부회람, 전문 등이 잘못 고른 원고로서 이미 발표한 문헌인용으로 간주할 수 없다.저자는 미국 대학교에 있는 두 명, 중국 대학교에 있는 한 경제학 연구자이며, 이 글은 논문 구경에 따라 그들의 평가만 전달하고, 어떤 기관도 결론에 배서할 필요가 없다.
1. 심천에는 왜 문짝이 있는 집이 있을까
먼저 두 단어를 사람으로 말하고, 뒤에는 모두 그것들에 의지한다.대재산권는 정식 주택자본, 70년 토지사용기간이 있고 정상적으로 매매할 수 있고 담보대출도 할 수 있는 집을 말한다.소재산권은 집체토지에 지은 주택을 가리키며"거주"의 권리만 있고 정상적으로 매매할수 없고 대부할수 없으며 철거할 때 보장되지 않는다.두 집은 법적으로 같은 종류가 아니지만 선전에서 같은 건물에 입주했다. 이것은 선전이 예로부터 그랬던 것이 아니라 토지를 징집한 지 30년이 되어 남긴 흔적이다.1979년까지 심수는 전 시가 농촌이였는데 그후 토지징용이 끊어졌다 이어졌다 30년간 진행되였는데 대재산권주택단지와 소재산권주택단지는 이렇게 교차되여 길고 문대문이 있었다.다른 도시의 소재산권주택은 기본적으로 도시의 변두리에 비집고 심수는 례외이며 전국적으로 두번째가 없다. 저장된 숫자는 더욱 기억할 만하다.국가통계국의 구경에 따르면 소산권은 전국 주택보유량의 약 20% 를 차지하며 심수는 60% 에 달한다.이 두 비율에는 촌민 추가 건설, 단위 자체 건설 등 기타 재산권이 완전하지 않은 집도 포함되어 있으며,“선전의 60% 의 집은 모두 작은 재산권"이라고 읽을 수 없다.선전은 또 두 가지 조건이 있어 연구자들이 그것을 사용할 수 있게 한다: 2015년에 그것은 전국 첫 건축 전면조사를 하여 각 건물, 각 단지를 모두 한 번 세었다;그러나 선전 현지 가정은 최대 두 채의 큰 재산권 주택만 살 수 있으며, 작은 재산권은 주택 구매 자격의 제한을 받지 않는다. 문과 문의 조건은 대조를 공짜로 준 것과 같지만, 정말 그것을 연구하려면 먼저 이 두 조의 집을 같은 출발선에 서게 해야 한다.
2. 어떻게 두 조의 집을 같은 선상에 세울 것인가
바탕은 * * * 570458개 주택원천정보 * * 이며 시간경간은 2015년 1월부터 2017년 12월까지 그중 대재산권 275224개, 소재산권 295234개로 여러 플랫폼에서 잡은후 중량을 제거하고 공시가격이 1억을 초과하거나 1만명 이하인 극단적인 오퍼를 제거한다.여기서 먼저 구경을 하나 박아야 한다: 전문은 * * 공시가격 * * 을 사용한다. 집주인이 걸어놓은 호가는 마지막 호가가 아니다. 주택단지차원의 수치는 그 건축보편조사에서 온것이다. 4615개 주택단지가 세척된후 3822개가 남았는데 그중 대재산권이 3173개 (86.2%), 소재산권이 430개 (11.7%) 이고 또 219개가 정부, 군대, 국유기업 등 기타 재산권에 속하여 분석에서 제외되였다.짝짓기 방법은 매우 소박하다: 모든 소재산권 단지에 지도에서 이웃을 찾아주고, 1킬로미터 이내의 누구의 대재산권 단지는 최근에 누구와 한 쌍을 이루며, 2킬로미터를 초과하는 가까운 곳에서 짝짓기를 하고, 마지막에는 * * 338쌍 * * (335개 대재산권 단지와 392개 소재산권 단지를 포괄한다) 을 얻는다. 배합이 끝나도 직접 가격을 비교할 수 없다. 왜냐하면 집 자체에 차이가 있기 때문이다.논문용특징가격 회귀- 면적, 방향, 층, 건설연도 등 볼 수 있는 특징을 하나하나 뜯어내어 먼저 각 특징값이 얼마인지 계산하고 나머지 차액은 주택 원가에 귀속시킨다.논문의 일치 품질 그래프에 따르면 네 가지 특징 (세트 내 면적, 커뮤니티 용적률, 커뮤니티 연령, 커뮤니티 가구 수) 의 잔차는 두 가지 재산권 사이에 시스템 차이가 없다 (논문 Figure 2). 거래가격에는 또 하나의 수치가 있다. 13316개 대재산권의 실제계약가격은 한 머리중개에서 온것이다.반드시 중개계약가격을 사용해야 하는 이유는 현지에 보편적으로"이중계약"이 제한가격을 회피하는 방법이 존재하기 때문이며, 정부의 등록가격은 심각하게 왜곡되었다;소재산권은 공식 거래 기록이 전혀 없다.출발선이 평평해지자 가격이 등장하자마자 격차를 뒤로 따돌렸다.
# 3. 살 때 3배 차이
문 맞은편 문의 두 채, 소재산권 평균 공시단가 * * 8958원/㎡, 대재산권 * * 30623원/㎡, 전자는 후자의 약 30% 이다.같은 100평방메터의 집 한채의 총가격차는 약 * * 170만원으로 환산하면 약 25만 5000딸라에 달한다. 론문의 대조에 따르면 얼마 차이가 나지 않는것은 2018년 미국의 중위가격집 한채의 돈이다.여기서 반드시 구분해야 한다: 170만 위안은 * * 한 채의 총 가격차 * * 이지, 평방미터당 단가차가 아니다.
렌즈를 좀 멀리 당겨야 이 수가 척도가 있다.논문은 주석에서 2016년 미국 거주자의 소득 중위수는 60309달러, 중국 도시의 1인당 가처분소득은 4944달러라는 소득 대조를 주었다.한 건의 차액은 다른 나라의 한 채와 같으며, 이러한 낙차는 어떤 시장에서도 두 번 더 볼 수 있다.
이 세 배가 어디서 왔는지 더 생각해 볼 만하다.논문은 큰 재산권 내부에서 또 한 번 짝짓기를 했다: * * 남은 연한 * * - 70년 재산권이 몇 년 남았는지, 개발업자가 땅을 취득한 날부터 계산하는 것이지, 당신이 집을 산 날부터 계산하는 것이 아니다-매년 한 해 이상, 번호판 가격은 0.44%, 거래가는 0.35% (모두 5% 수준에서 현저하다).견본에서 대재산권주택은 평균 약 56년이 남았는데 론문은 평균잔여년한을 정가식에 대신 넣었는데 계산해낸 가격은 마침 3배 안팎으로 떨어졌다.
나의 독법은: 이 세 배의 가격 차는 그것의 명확한 내력을 가지고 있다. 구매자는"앞으로 수십 년 동안의 불확실함"을 한꺼번에 오늘의 가격에 접었다.이 불확실한 가치가 도대체 얼마인지에 대해 시장은 또 다른 더 직접적인 답을 주었다. 먼저 임대료를 보자.
4, 임대할 때 2할 3밖에 차이가 나지 않는다
마찬가지로 문짝문으로서 월세의 한쪽은 * * 36원/㎡이고 한쪽은 * * 47원/㎡이며 소재산권은 대재산권의 약 77% 로 격차가 2할3푼에 불과하다.살 때는 3배, 임대할 때는 2할 3밖에 차이가 나지 않는다. 같은 위치, 같은 집, 두 시장은 두 채의 답을 내놓았다.
논문은 이 일을위약 검사로 설계했다: 고의로 이치대로 영향을 받지 말아야 할 물건 (임대료) 을 골라 검사한다. 만약 그것이 움직이지 않았다면 가격차가 치솟는 것은"주거"자체가 아니라는 것을 설명한다.네 가지 설정이 뛰어내리면 두 종류의 주택의 임대료 차이 계수가 모두 현저하지 않다.샘플의 평균 임대 판매 비율은 2.6% 이며, 논문의 원래 말은 임대가 사는 것보다 훨씬 수지가 맞는다는 것이다.
세입자가 낸 것은 사는 돈이다.방본이 보험에 들지 않으면 70년 후에 어떻게 할 것인가, 모두 그의 이번 달 계산서에 들어가지 않는다;구매자는 오히려 반드시 이 일을 위해 사전에 돈을 지불해야 한다.같은 집을 살 때는 3배, 임대할 때는 2~3% 밖에 차이가 나지 않고, 돈의 행방도 여기서 갈린다. 하나는 앞으로 수십 년 동안 사고, 하나는 현재 1년만 산다.그렇다면 구매자가 더 지불한 그 돈은 도대체 무엇을 보장하고 있는가?
# 5. 산 사람이 더 낸 그 돈, 보증은 무엇입니까
대재산권의 70년은 개발업자가 토지를 취득한 날로부터 계산하여 남은 년수는 수시로 거래에서 할인할수 있다.2021년에 발효된 민법전 제359조는 주택용지사용권이 만료되면 자동으로 기한을 연장한다고 명기하였지만 기한연장비용을 얼마나 납부해야 하는지, 감면해야 하는지는 후속법규에 남겨놓았다.* * 자동 갱신은"갱신할 것인가"를 해결하고"갱신에 얼마가 들까"를 해결하지 못했다 * * - 이 층은 여전히 가격에 놓여 있는지 확실하지 않다. 소재산권의 장부는 더욱 직설적이다. 론문은 다음과 같은 다섯가지를 렬거했다. 거래세는 우회할수 있다 (세금은 거래가격의 최고 10% 에 달한다.), 주택구매자격제한을 받지 않고 저당잡을수 없고 공적금으로 대부할수도 없다. 촌집체성원이 아닌 구매자는 가까운 곳에서 입학할수 있다는것을 보장하지 않는다. 철거는 촌집체에 보상하는것이지 개인에게 직접 주는것이 아니다.싸고, 유연하고, 세금을 면제하고, 그 대가는 대출도 없고, 철거도 바닥이 없다. 한 글자 차이의 두 권의 방책은 토지를 취득한 날부터 같은 자산이 아니다.구매자는 큰 재산권을 위해 3배를 더 내기를 원하는데, 그것은"만기가 되면 어떻게 할 것인가"와"분해하면 배상할 것인가"라는 두 가지 일의 위험을 아웃소싱하기 위해서이다.시장이 어떻게 이 위험에 가격을 매기는지, 답은 두 숫자 안에 숨겨져 있다.
# 6. 시장이 두 권의 주택에 표시한 두 개의 수
논문은 질문지도 없고, 정부 문서도 뒤지지 않고, * * 집값에서 거꾸로 밀어붙이기 * *: 만약 시장이 어떤 위험이 존재한다고 생각한다면, 그것은 오늘 오퍼에 반영해야 한다.가격에서 거꾸로 밀어내는 이런 확률을 * * 은밀한 확률 * * 라고 한다. 사람을 묻지 않고 서류를 보지 않고 시장의 마음속에 이 일에 얼마나 많은 여지를 남겼는가만 본다.
첫 번째 수: 큰 재산권 주택의 70년 임대 기간이 끝나는 순간, 재산권은 의문을 가질 수 있으며, 시장에 내포된 확률은 * * 7% 에서 21% * * 이다.두 번째 수가 더 눈에 띈다: 작은 소유권 주택은 * * 어느 해 * * 동안 법적 보호를 받지 못할 확률 * * 50% 를 초과합니다.양자의 구경이 다르다는 것을 주의해라. 전자는"70년 후의 그 순간"이고, 후자는"매년"이며, 서로 환산할 수 없다.
이 두 수는 물어본 것이 아니라 계산한 것으로 정가 공식과 할인율 가설 (논문은 3% 와 5% 를 주었다) 에 의존한다.가설을 바꾸면 숫자가 변한다.저자는 또 말을 먼저 한다. 만약 공시가격에 투기성분이나 재판매의 권리가 함유되여있다면 이 두가지 추정치는 바로 * * 상한선 * * 이다. 진실한 불확실성은 그보다 더 클뿐 더 작지 않을 것이다.
그러므로 정확한 독법은 다음과 같다. 이는 누가 어느 해에 주택을 접수하려는 계획이 아니라 시장이 오늘 이미 지불했으며 또 지불하고있는 돈이다.
7. 안전하지 않을수록 잘린다
시장이 위험에 표시한 가격을 똑똑히 보고 이어서 누가 이 불확정속에서 더욱 활약하는가를 똑똑히 보아야 한다.볶음의 열기를 가늠하는 데는 두 자가 있다.첫 번째는 * * 환수율 * : 한 동네에서 매달 얼마나 많은 비율의 집을 걸어서 팝니까?대재산권 단지는 짝을 이룬 소재산권보다 낮다 * * 3.511% 포인트 * * (1% 수준 현저), 표본 평균치는 12.8% 에 불과해 환산하면 27% 이상 낮은 것과 같다.지역사회의 특징을 통제하더라도 여전히 0.889% 포인트 낮다. 두 번째 자는가격 변동률-집값이 오르락내리락하는 폭이다. 논문은 GARCH (1,1) 와 같은 통계 모델로 매달 가격의 요동량을 측정했다.대재산권 단지는 소재산권보다 낮다 * * 257.076 * * 평균치 1087의 24%, 0.32개 기준차에 해당한다.지역사회의 특징을 통제한 후의 차이는 329.437이다. 이 현상은 구매자가 미래에 대해 각자 자기 주장을 고집하고 공매도 할 수 없을 때 거품은 높은 교환자와 높은 파동과 함께 나타난다는 기성 이론적 해석이 있다;일단 공개된 정보가 이견을 좁히면 투기는 물러난다.중국 부동산 시장은 마침 양쪽을 모두 차지하고 있다. 정부는 70년이 만료되면 어떻게 해야 하는지, 집을 공매할 수도 없다는 것을 공개적으로 설명한 적이 없다. * 설명할 수 없는 자산일수록 칩이 되기 쉽습니다. * * 이 문서는 데이터에서 가장 안정적으로 읽을 수 있습니다.
# 8, 계획도 공개, 무엇이 바뀌었나
2016년 11월, 심수는 2016년부터 2020년까지의 도시계획조례를 지도와 함께 대중에게 공개했는데 그중 처음으로주택단지급 철거코드가 나타났다. 매 주택단지마다 철거, 철거하지 않고 어떻게 철거하는가 하는 분류가 나타났다.이전에 두 차례의 5개년 계획은 공급 증가만 말했을 뿐, 철거 명단은 지금까지 공개된 적이 없다;이번에 초안을 잡고 발표하기까지 아주 짧은 간격으로 주민과 매체는 물건이 나오자마자 전 도시의 화제가 되리라고는 예상하지 못했다.
메커니즘은 복잡하지 않다: 코드는 재산권과 무관한 특징에 따라 구분되며, 두 종류의 집주인은 함께 편입된다.대재산권 건물소유자는 법적으로 보상을 받을 수 있다. 소산권 건물소유자는 이전에"허물고 헛되이 허물었다"고 할 수 있다. 새로운 조례는 처음으로"정부가 징수하고 보상한다"는 명확한 예상을 준 것과 같다.논문용이중차분- 앞뒤 대비에 대비 유무를 더하여 한 가지 일이 발생한 후 영향을 받은 그룹과 영향을 받지 않은 그룹이 얼마나 차이가 나는지 보고 이 변화를 추정하는 것이다.
세 개의 선이 동시에 움직였지만 방향은 다르다.
가격에서 큰 재산권의 상대적인 할증금은 약 8.3% 하락하였는데 등가의 설법은 * * 작은 재산권의 상대적인 가격인상은 약 9% * * 이다.임대료에서 두 종류의 주택의 상호 작용 항목이 현저하지 않고, 체급이 0에 가깝다-위약이 움직이지 않은 것은 주거 자체의 가치가 오른 것이 아니라는 것을 설명한다.투기에서 두 종류의 주택의 환수율 격차약 50%, 변동률 격차1할 반에서 2할, 문대문 이 두 주택의 성질은 같은 문서에 의해 좁혀졌다.
사건 전후의 이야기도 맞다: 사건 이전에 대재산권 중위 공시가격은 2015년 1월부터 2016년 10월까지 누계로 63% 올랐고 소재산권은 5.7% 에 불과했다.특징을 살린 집값 지수는 7% 대 2% 였다.사건 이후 두 선이 동기화되면서 대재산권 중위가격은 2016년 12월부터 2017년 4월까지 14% 하락했고 소재산권은 2017년 3월부터 눈에 띄게 상승했다.논문은 또 두 가지 검사를 했다: 사건일을 앞당기거나 미루는 일련의 가짜 날짜 중 진짜 그 달만 현저하다;임대료라는 이 위약선은 전 과정을 움직이지 않았다.
저자는 효과의 경계도 분명히 그었다: 이 상승폭은철거 배상 불확실성과 거래 마찰이 제거된의 가치에 대응하며, 유동성이나 저당성 가치는 포함하지 않는다.정보 자체가 값어치가 있다는 말은 이 데이터에 구체적인 가격이 있다.
9. 이 연구를 어느 정도 믿을 수 있을까
먼저 숫자를 있어야 할 위치에 놓고 그 경계를 이야기한다.이것은 * * 작업 논문이며, 동업자의 심사를 거치지 않고 * * 이며, 신분 자체가 그것이 반제품이라는 것을 설명한다.논문 내부에는 또 두 곳이 일치하지 않는다. 같은 발표일이 본문에 세 개의 다른 날이 나타났고, 본문에 또 다른 한 곳은 백분율로 문자를 잃어버렸다.그래서 이 글은 대외적으로"2016년 11월"만 쓰고, 파동 격차는 일률적으로 1할 반에서 2할을 쓰며, 그 고장난 숫자를 인용하지 않는다. 데이터의 경계는 6개이며, 각 항목은 논문에서 출처를 찾을 수 있다. 거래가 성립되지 않다.전편은 공시 데이터로, 집이 팔렸는지, 얼마나 걸렸는지, 마지막에 얼마나 거래되었는지 볼 수 없다;소재산권에는 공식거래기록이 전혀 존재하지 않는다.구매자가 보이지 않습니다.논문은 소재산권에 대한 공시를 명확히 썼는데, 구매자가 누구인지, 최종 거래 여부도 모르며, 투자자인지 자가 거주자인지 구분할 길이 없다.메커니즘 인식에 한계가 있습니다.계획조례의 그 부분의 효과는 저자 자신이 철거배상의 불확실성과 거래마찰의 가치로 한정하며 류동성이나 저당성의 가치가 아니다.구경은 가설에 의존한다.7% 에서 21% 와 50% 를 초과하는 이 두 확률은 정가공식과 할인률 두가지 가설에 의존하며 저자의 자승은 상한선이다.창 및 외삽.샘플은 2015년부터 2017년까지 저자 자신이 시장이 현재 심각한 하향세에 빠졌다고 말했습니다.심수의 문대문은 전국적으로 유일하며 결론은 직접 다른 도시로 이사할수 없으며 론문도 심수의 증거만 약속한다. 또 하나는 쉽게 무시될 수 있다: 임대료 역시 공시 페이지의 기입값이지 거래 임대료를 실측하는 것이 아니다;정부, 군대, 국유기업이 보유한 그 219개 주택단지는 분석에서 제외되였고 결론은 대재산권과 소재산권 두가지만 망라되였다. 이 여섯 가지는 논문의 발견을 뒤집지 않고, 단지 모든 숫자에 그것이 가져야 할 신뢰도를 표시했을 뿐이다.
10. 집값에 있는 그 보험금을 알아보다
처음의 그 두 문으로 돌아가다.한 세트는 3백만, 한 세트는 90만, 중간에는 복도;산 사람은 앞으로 수십 년 동안 저당 잡혀 있고, 세낸 사람은 현재 이 한 해만 산다;살 때는 세 배, 빌릴 때는 2할 3밖에 차이가 나지 않는다. 이 연구가 일반인에 대한 용도는"집값에 있는 그 보험료를 알아보자"는 구절에 떨어졌다: 같은 지역의 현격한 오퍼는 대부분 지역에서 싸우는 것이 아니라 두 권의 주택이 가격을 정하고 있다.사야 하는지, 어떤 세트를 사야 하는지, 가치가 있는지에 대해 논문은 대답하지 않았고, 이 글도 너를 대신해서 대답할 생각이 없다. 그것은 너 자신의 판단이다. 저자는 결론에서 대재산권 주택이라도 재산권 확실성은 선진국의 영구재산권이나 임대재산권보다 훨씬 높으며, 더 명확한 갱신 지침은 투기를 억제하는 데 매우 중요할 수 있다는 말을 썼다.이것은 논문의 표현이지 본문의 판단이 아니다;이 글은 단지 그것과 위의 그 숫자들을 원래 그대로 네 앞에 놓는 것을 책임진다. 스스로 한번 검토하려면 논문 전문은 DOI'10.3386/w35797’을 직접 검색하여 받을 수 있다 (사업논문, 동업자의 심사를 거치지 않았다). 단가와 임대료는 묘사통계표에 있고, 계획조례 그 그룹은 중단의 결과표에 있을 것으로 추정된다.맞지 않는 구경이 있거나 내가 이어서 다음 편을 뜯고 싶다는 댓글이 달렸다.
